Comprendre l'investissement locatif

MaRenta est un simulateur de rentabilité immobilière doublé d'un outil de gestion de patrimoine locatif. Il permet d'estimer la rentabilité d'un bien (rendement, cash-flow mensuel, fiscalité), puis, dans un espace personnel, de suivre un portefeuille de plusieurs biens : patrimoine net, loyers, cash-flow et fiscalité agrégée. Il propose aussi des outils annexes (capacité d'emprunt, comparateur de régimes, simulation de revente, dossier de financement).

Non. MaRenta produit des estimations indicatives et simplifiées et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement. L'application l'indique elle-même sur ses outils : « Estimation indicative et simplifiée — ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement ». Les résultats reposent sur les informations que vous saisissez et sur des hypothèses (par exemple une tranche marginale d'imposition supposée constante).

Non. Comme pour les simulateurs publics, le résultat est une évaluation indicative fondée sur les données saisies ; il n'engage pas l'administration fiscale et ne remplace pas un avis d'imposition ni l'analyse d'un professionnel. Les barèmes, seuils et règles évoluent (lois de finances, doctrine) : pour une situation précise, le site officiel impots.gouv.fr et un professionnel (expert-comptable, notaire) font foi.

Sources : impots.gouv.fr

MaRenta couvre la location nue (revenus fonciers : micro-foncier ou réel) et la location meublée (BIC : micro-BIC ou réel), y compris la location meublée de courte durée et certains montages en société. Il gère aussi le cas d'un bien qui change de destination en cours d'année (passage nu ↔ meublé), en découpant l'année en périodes imposées chacune dans sa catégorie.

Référence : Art. 12-13 CGI (imposition par catégorie de revenu)

Sources : service-public.fr · service-public.gouv.fr

Oui. Le simulateur rapide est accessible sans inscription : vous saisissez les caractéristiques d'un bien et obtenez une analyse (rendement, cash-flow, fiscalité) en quelques secondes. Ce simulateur public utilise des valeurs génériques et ne sauvegarde rien. Il existe aussi un parcours de bilan en mode invité, où vous pouvez décrire un patrimoine sans compte ; ces données restent dans votre navigateur.

En mode invité, vous testez l'outil sans inscription : les données saisies sont conservées localement dans le navigateur, de façon temporaire, et sont effacées lors de la déconnexion. Avec un compte gratuit, votre patrimoine est sauvegardé de façon persistante (toujours dans votre navigateur), et vous accédez à l'ensemble des fonctionnalités : portefeuille multi-biens, bilan consolidé, projection sur plusieurs années, outils de stratégie et dossier de financement.

Non. À la création d'un compte, le patrimoine que vous avez saisi en mode invité est repris automatiquement vers votre nouveau compte (les biens sont rattachés à votre identifiant), puis l'espace invité temporaire est nettoyé. Vous retrouvez ainsi votre travail sans avoir à le ressaisir.

Le simulateur rapide utilise des valeurs génériques et fournit une analyse ponctuelle. Dans l'espace personnel, les mêmes calculs intègrent vos données réelles : votre patrimoine existant, vos crédits en cours et l'impact sur votre parc global (cash-flow et taux d'endettement). S'y ajoutent la projection sur 20 ans, la comparaison micro-BIC vs réel personnalisée, et les outils de gestion.

Pour un compte, les données sensibles sont chiffrées au repos dans le navigateur. Le chiffrement respecte les recommandations de sécurité standard. La clé de chiffrement n'est jamais stockée en clair : elle est recalculée à la connexion et ne vit que le temps de la session. L'application se déconnecte aussi automatiquement après une période d'inactivité. Les données saisies en mode invité, elles, ne sont pas chiffrées et sont effacées à la déconnexion.

Référence : RGPD art. 32 (sécurité du traitement)

Comme la clé de chiffrement ne survit pas à la fermeture de l'onglet, un nouvel onglet (ou une réouverture après fermeture) demande de vous reconnecter afin de re-dériver la clé à partir de votre mot de passe. Vos données restent intactes et chiffrées sur l'appareil entre-temps ; la reconnexion sert uniquement à les déverrouiller.

Oui. MaRenta propose un export de toutes vos données locales dans un fichier (au titre du droit à la portabilité), que vous pouvez choisir de chiffrer par mot de passe. Comme les données ne sont stockées que dans votre navigateur, pensez à exporter régulièrement : vider le cache du navigateur, changer d'appareil ou perdre le mot de passe (pour un export chiffré) peut rendre les données inaccessibles.

Référence : RGPD art. 20 (droit à la portabilité)

Ouvrez le simulateur rapide, renseignez les caractéristiques du bien (prix, loyer, charges, financement), et l'analyse s'affiche en quelques secondes : rendement, cash-flow mensuel et fiscalité estimée. Aucune inscription n'est requise pour cette première estimation, et rien n'est enregistré.

Après avoir créé un compte (ou en mode invité pour tester), vous créez un bien en renseignant ses attributs : type (appartement, maison, parking), statut (loué nu, meublé, résidence), régime fiscal, financement (crédit), loyers et taux d'occupation, charges, et — pour un meublé au réel — les éléments d'amortissement. Le bien rejoint alors votre bilan patrimonial consolidé.

Pour une estimation rapide, il suffit du prix d'achat, du loyer mensuel et des principales charges. Pour une analyse plus fine dans l'espace personnel, il est utile de réunir : les frais d'acquisition (notaire, agence), les conditions du crédit (montant, taux, durée), la taxe foncière, les charges de copropriété et, le cas échéant, le régime fiscal choisi. Plus la saisie est complète, plus l'estimation est précise — mais elle reste indicative.

Oui, MaRenta fonctionne dans un navigateur. En revanche, comme les données sont stockées localement par navigateur et par appareil, votre portefeuille saisi sur un ordinateur n'apparaît pas automatiquement sur votre téléphone ou un autre poste. Pour transférer vos données, utilisez la fonction d'export puis ré-importez le fichier sur l'autre appareil.

La location nue (logement vide) génère des revenus fonciers, imposés selon les règles des articles 28 et suivants du CGI. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), considérés comme une activité commerciale (art. 35 CGI). Cette distinction de catégorie commande tout le reste : régimes d'imposition disponibles, abattements, plafonds de recettes, possibilité d'amortir le bien et formulaires de déclaration diffèrent dans les deux cas.

Référence : Art. 28-31 CGI (revenus fonciers) ; art. 35 CGI (BIC, location meublée)

Sources : impots.gouv.fr · impots.gouv.fr

Oui. Un même foyer peut détenir des biens loués nus (imposés en revenus fonciers) et d'autres loués meublés (imposés en BIC). Chaque bien est imposé dans sa catégorie propre selon la nature de la location. Dans MaRenta, le statut « nu » classe le bien en foncier et le statut « LMNP » le classe en BIC ; un même bien qui change de destination en cours d'année est découpé en périodes, chacune imposée dans sa catégorie.

Référence : Art. 12-13 CGI (imposition par catégorie selon la nature du revenu)

Sources : impots.gouv.fr

Le régime dépend d'abord du statut du bien (nu → foncier ; meublé/LMNP → BIC), puis du régime choisi (micro ou réel). Par défaut, on relève du régime micro (micro-foncier ou micro-BIC) si les recettes ne dépassent pas le plafond applicable ; au-delà du plafond, le régime réel s'applique. Il est également possible d'opter pour le réel même en dessous du plafond. Pour le meublé de tourisme, le caractère classé ou non classé change l'abattement et le plafond.

Référence : Art. 32 CGI (micro-foncier) ; art. 50-0 CGI (micro-BIC) ; art. 28-31 CGI (réel foncier)

Sources : impots.gouv.fr

Le micro-foncier s'applique de plein droit à la location nue lorsque les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 €/an (hors charges récupérées sur le locataire). L'administration applique alors un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges : seuls 70 % des loyers sont imposés. Aucun justificatif de charges n'est requis et la déclaration se fait directement sur la déclaration de revenus (formulaire 2042).

Référence : Art. 32 CGI (abattement 30 %, seuil 15 000 €) ; art. 29 CGI (charges récupérables non imposables)

Sources : impots.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

Au réel foncier, le résultat = recettes (hors charges récupérables) − charges déductibles − intérêts d'emprunt. S'il est négatif, il y a déficit foncier : la part hors intérêts s'impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €/an, et l'excédent (plus les intérêts) se reporte 10 ans sur les seuls revenus fonciers. Le plafond est porté à 21 400 €/an en cas de travaux de rénovation énergétique d'une passoire (classe E, F ou G ramenée à D minimum) payés entre 2023 et 2027 ; le supplément au-delà de 10 700 € est limité au montant des travaux.

Référence : Art. 28, 31 CGI ; art. 156 I 3° CGI (déficit foncier, plafond 10 700 €, majoré 21 400 €) ; BOI-RFPI-BASE-30-20

Sources : bofip.impots.gouv.fr · impots.gouv.fr

Oui, pour la location nue. Lorsqu'on opte pour le régime réel foncier (par exemple parce qu'on est sous le seuil de 15 000 € mais qu'on veut déduire des charges réelles), l'option est globale (elle s'applique à tous les revenus fonciers du foyer) et irrévocable pendant 3 ans. Au terme des 3 ans, elle est reconduite tacitement d'année en année et peut alors être dénoncée. Ce délai de 3 ans est propre au foncier et ne doit pas être confondu avec l'option en meublé (voir la rubrique BIC).

Référence : Art. 32 CGI ; BOI-RFPI-DECLA-10

Sources : bofip.impots.gouv.fr

Pour la location meublée de longue durée, le micro-BIC s'applique tant que les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €, avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes brutes (un abattement minimum de 305 € est appliqué). Au-delà de ce plafond, le régime réel BIC s'applique. Cet abattement de 50 % et ce plafond de 77 700 € n'ont pas été modifiés par la loi Le Meur pour la longue durée.

Référence : Art. 50-0 CGI (abattement 50 %, plafond 77 700 €, minimum 305 €)

Sources : impots.gouv.fr · impots.gouv.fr

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite « loi Le Meur »), applicable dès les revenus 2025 (déclarés en 2026), a modifié le micro-BIC des meublés de tourisme : Classé : avant (revenus ≤ 2024) abattement 71 % / plafond 188 700 € → désormais (revenus ≥ 2025) 50 % / plafond 77 700 €. Non classé : avant 50 % / 77 700 € → désormais 30 % / plafond 15 000 €. Les meublés de longue durée restent à 50 % / 77 700 €. MaRenta applique automatiquement le bon taux selon l'année fiscale et la case « classé ».

Référence : Loi n° 2024-1039 du 19/11/2024 (loi Le Meur) modifiant l'art. 50-0 CGI ; applicable aux revenus 2025

Sources : impots.gouv.fr · economie.gouv.fr

Au réel BIC, en plus des charges réelles, on peut amortir le bien : on déduit chaque année une fraction de sa valeur. Seul le bâti est amortissable (le terrain ne l'est pas) ; MaRenta retient par défaut une quote-part bâti de 80 % amortie sur 25 ans, le mobilier sur 7 ans par défaut (durée variable selon le type de mobilier) et les travaux sur 10 ans. Particularité légale : l'amortissement ne peut pas créer ni aggraver un déficit BIC. La fraction non déduite une année (faute de bénéfice suffisant) n'est pas perdue : elle est reportable sans limite de durée (amortissements réputés différés).

Référence : Art. 39 C CGI (amortissement non créateur de déficit, report illimité) ; BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 (quote-part bâti)

Sources : impots.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

Non — c'est une différence importante avec le foncier. Pour la location meublée, l'option pour le régime réel est valable un an et se renouvelle automatiquement (reconduction tacite) ; pour revenir au micro-BIC, il faut dénoncer l'option avant la date limite de déclaration. Le délai de 3 ans irrévocable ne concerne que l'option en micro-foncier vers le réel foncier (location nue), pas le meublé.

Référence : Art. 50-0 CGI ; doctrine régimes d'imposition

Sources : impots.gouv.fr

Le caractère professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal. On est loueur professionnel (LMP) lorsque les deux conditions sont réunies : (1) les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 € ET (2) ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer (salaires, autres BIC, etc.). Si l'une des deux conditions n'est pas remplie, on reste LMNP. Le statut (LMP/LMNP) est indépendant du régime d'imposition (micro/réel) : un LMNP peut être au micro-BIC ou au réel.

Référence : Art. 155 IV CGI ; BOI-BIC-CHAMP-40-10

Sources : bofip.impots.gouv.fr · impots.gouv.fr

Les recettes sont retenues toutes taxes comprises et correspondent au total des loyers acquis (le cas échéant charges comprises), augmenté des éventuelles indemnités d'assurance garantissant les loyers. Lorsque plusieurs membres d'un même foyer fiscal louent en meublé, le dépassement éventuel des 23 000 € s'apprécie sur le total des recettes du foyer. MaRenta classe les biens en LMNP ; le simulateur ne tranche pas automatiquement le passage en LMP, qui dépend de l'ensemble des revenus du foyer.

Référence : Art. 155 IV CGI ; BOI-BIC-CHAMP-40-10

Sources : bofip.impots.gouv.fr

Oui, depuis une réforme de 2025. Pour les cessions réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements que le loueur en meublé non professionnel a déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : ils viennent réduire le prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value imposable. Cette réintégration intervient avant l'abattement pour durée de détention. Certaines résidences-services (étudiantes, seniors, handicap) en sont exclues du dispositif de réintégration (exonération spéciale), de même que le mobilier. MaRenta affiche une estimation indicative des amortissements susceptibles d'être réintégrés.

Référence : Art. 84 loi n° 2025-127 du 14/02/2025 créant le III de l'art. 150 VB CGI ; cessions ≥ 15/02/2025

Sources : legifrance.gouv.fr · impots.gouv.fr

Pour les particuliers, la plus-value immobilière (art. 150 U CGI) est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu plus les prélèvements sociaux (17,2 %), avec un abattement progressif selon la durée de détention. L'exonération est totale au bout de 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. La résidence principale est, elle, totalement exonérée quelle que soit la durée. Ces règles d'abattement s'appliquent indépendamment du fait que le bien ait été loué nu ou meublé.

Référence : Art. 150 U, 150 VC CGI ; art. 150 U-II-1° CGI (exonération résidence principale)

Sources : impots.gouv.fr · impots.gouv.fr

L'amortissement est une charge comptable qui constate la dépréciation du bien et de ses équipements dans le temps. Au régime réel BIC, le loueur en meublé peut déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain), du mobilier, des travaux et des frais d'acquisition, ce qui vient diminuer le résultat imposable. À la différence d'une charge classique (intérêts, taxe foncière, assurance), l'amortissement ne correspond à aucune dépense de trésorerie de l'année : c'est une déduction purement fiscale.

Référence : Art. 39 C CGI ; BOI-BIC-AMT-10-30-30-10

Sources : bofip.impots.gouv.fr · service-public.fr

Non. L'amortissement n'existe qu'au régime réel. Au micro-BIC, le revenu imposable est calculé par un abattement forfaitaire (par exemple 50 % pour la location meublée de longue durée) censé couvrir l'ensemble des charges, amortissement compris. On ne peut donc pas, au micro-BIC, déduire d'amortissement ni de charges réelles en plus de l'abattement.

Référence : Art. 50-0 CGI (micro-BIC) ; art. 39 C CGI (réel)

Sources : impots.gouv.fr · service-public.fr

Oui, l'amortissement déductible s'impute sur le résultat BIC au même titre que les charges réelles (intérêts, taxe foncière, assurance, frais de gestion). Il diminue donc le bénéfice imposable. Sa particularité est qu'il ne sort pas d'argent de votre poche et qu'il est encadré par l'article 39 C : il ne peut pas, à lui seul, faire passer le résultat en dessous de zéro (voir la rubrique dédiée).

Référence : Art. 39 C CGI

Sources : legifrance.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

En pratique, la location meublée retient l'amortissement linéaire : chaque élément est amorti par fractions égales sur sa durée d'utilisation (par exemple la valeur du bâti divisée par le nombre d'années retenu). La première année, la dotation est généralement proratisée en fonction du nombre de jours (ou mois) entre l'entrée du bien à l'actif et le 31 décembre.

Référence : BOI-BIC-AMT-20-10 (prorata temporis)

Sources : bofip.impots.gouv.fr · service-public.fr

Seule la partie « construction » (le bâti) est amortissable. Le terrain n'est pas amortissable car il ne se déprécie pas. Il faut donc ventiler le prix entre terrain et construction. À défaut de ventilation précise, une quote-part de 80 % pour le bâti (et 20 % pour le terrain) est couramment retenue. Dans MaRenta, la simulation rapide applique par défaut 80 % de bâti amortissable, valeur que vous pouvez ajuster selon votre situation.

Référence : BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 (répartition terrain / construction)

Sources : bofip.impots.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

Un bien meublé se décompose généralement en plusieurs catégories amorties séparément, car elles ont des durées d'usage différentes :

• le bâti (construction) ;
• le mobilier et les équipements ;
• les travaux d'amélioration immobilisés ;
• les frais d'acquisition (notaire, agence) lorsqu'ils sont amortis plutôt que déduits.

Le terrain figure à l'actif mais n'est jamais amorti. Chaque catégorie suit son propre plan d'amortissement.

Référence : BOI-BIC-AMT-10-40-10 (durées et taux par élément) ; BOI-ANNX-000115 (amortissement par composants)

Sources : bofip.impots.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

Les frais d'acquisition (notaire, agence à charge de l'acquéreur) peuvent au choix être amortis ou déduits en charge immédiatement l'année de l'acquisition. S'ils sont amortis, seule leur quote-part « construction » l'est (comme le prix, ils se ventilent entre terrain et bâti), et ils suivent en général la même durée que le bâti. Dans MaRenta, ce choix se fait par bien (option amortissement ou déduction immédiate).

Référence : BOI-BIC-AMT-10-30-10-10 §60 (frais d'acquisition)

Sources : bofip.impots.gouv.fr

Le mobilier et les équipements de faible valeur peuvent être déduits immédiatement en charge plutôt qu'amortis. Le seuil usuellement retenu est de 500 € HT par élément : en dessous, déduction immédiate ; au-dessus, amortissement sur sa durée d'usage. MaRenta applique ce seuil de 500 € pour distinguer charge immédiate et amortissement du mobilier.

Référence : BOI-BIC-AMT-10-30-40-10 §60 (seuil 500 € HT)

Sources : bofip.impots.gouv.fr

L'amortissement constate l'usure ou l'obsolescence d'un bien dans le temps. Le terrain est considéré comme non dépréciable : il ne s'use pas. Sa valeur n'est donc pas amortie. Seule la construction (le bâti) posée sur le terrain fait l'objet d'un amortissement.

Référence : BOI-BIC-AMT-10-30-30-10

Sources : bofip.impots.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

La répartition entre terrain et construction repose en principe sur des éléments propres au bien (par exemple la valeur du foncier dans le secteur, l'acte d'achat, une évaluation). À défaut d'élément précis, une quote-part forfaitaire est souvent appliquée. Les proportions couramment observées se situent entre 15 % et 25 % pour le terrain, le solde pour le bâti. Cette ventilation reste une estimation : chaque situation est particulière.

Référence : BOI-BIC-AMT-10-30-30-10

Sources : bofip.impots.gouv.fr

Non. Le terrain reste inscrit à l'actif pour sa valeur, mais il n'est pas amorti (sa valeur nette ne diminue pas). De même, la part « terrain » des frais d'acquisition n'est pas amortie : elle est conservée (capitalisée) et entrera dans le calcul à la revente. Seule la part « construction » génère des dotations d'amortissement annuelles.

Référence : BOI-BIC-AMT-10-30-30-10

Sources : bofip.impots.gouv.fr

Il n'existe pas de durée légale unique : la durée doit refléter la durée réelle d'utilisation du bien. En pratique LMNP, le bâti est souvent amorti sur une fourchette d'environ 25 à 40 ans (parfois décomposé par éléments comme la toiture, les façades, les agencements, qui ont des durées plus courtes). MaRenta retient par défaut une durée de 25 ans pour le bâti dans sa simulation, valeur que vous pouvez adapter à votre situation.

Référence : BOI-BIC-AMT-10-40-10 (durée = durée normale d'utilisation)

Sources : bofip.impots.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

Les durées dépendent de la nature de chaque élément. À titre indicatif, MaRenta utilise par défaut :

• mobilier et équipements : 7 ans ;
• travaux d'amélioration immobilisés : 10 ans ;
• frais d'acquisition amortis : même durée que le bâti.

Ce sont des durées usuelles paramétrables, pas des durées imposées par la loi : elles doivent correspondre à la durée d'usage réelle de chaque bien.

Référence : BOI-BIC-AMT-10-40-10 ; BOI-ANNX-000115 (durées indicatives par catégorie)

Sources : bofip.impots.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

La première année, la dotation est proratisée : on ne compte que la fraction de l'année comprise entre la mise en service du bien et le 31 décembre. MaRenta applique la convention dite « 360 jours » (mois de 30 jours), couramment utilisée. L'année de la vente, la dotation est de même réduite au prorata de la période réellement détenue, et plus aucune dotation n'est comptée après la cession.

Référence : BOI-BIC-AMT-20-10 (prorata temporis à l'entrée et à la sortie)

Sources : bofip.impots.gouv.fr

Non. C'est la règle centrale de l'article 39 C du CGI : l'amortissement déductible d'un bien loué est limité, pour un exercice, au montant des loyers diminué des autres charges se rapportant au bien. Autrement dit, l'amortissement peut ramener le résultat à zéro mais pas le rendre négatif. Il ne crée donc jamais, à lui seul, de déficit imputable.

Référence : Art. 39 C CGI ; BOI-BIC-AMT-20-40-10-20

Sources : legifrance.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

La fraction d'amortissement qui n'a pas pu être déduite (parce que les loyers nets de charges étaient insuffisants) n'est pas perdue : elle est reportée et déductible sur les exercices suivants, lorsque le résultat le permettra. On parle d'amortissements réputés différés (ARD). Le texte prévoit ce report sans limite de durée.

Référence : Art. 39 C, II CGI ; BOI-BIC-AMT-20-40-10-20

Sources : legifrance.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

Ce sont deux reports distincts :

• les amortissements réputés différés (excédent d'amortissement non déduit) se reportent sans limite de durée ;
• un déficit issu des charges courantes (quand loyers − charges hors amortissement est déjà négatif) constitue un déficit BIC reportable, mais imputable seulement sur des bénéfices de même nature et avec une limite de 10 ans.

MaRenta gère ces deux stocks séparément dans le module comptabilité, avec leur règle de report propre.

Référence : Art. 39 C CGI (amortissements différés) ; art. 156, I-1° ter CGI (déficit BIC LMNP reportable 10 ans)

Sources : legifrance.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

À la revente, la plus-value des particuliers se calcule en principe sur le prix d'achat sans tenir compte de l'usure. Pour les cessions à compter du 15 février 2025, une réforme prévoit que les amortissements déduits pendant la location meublée sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable (ils viennent diminuer le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value). Certains cas sont exclus (notamment résidences-services étudiantes, seniors, EHPAD). C'est une estimation indicative dans MaRenta ; le calcul définitif relève d'un professionnel.

Référence : Art. 84 de la loi n° 2025-127 du 14/02/2025 (créant le III de l'art. 150 VB CGI) ; cessions ≥ 15/02/2025

Sources : impots.gouv.fr · legifrance.gouv.fr

Le régime réel est l'un des deux modes d'imposition des loyers d'un logement loué vide (non meublé), l'autre étant le micro-foncier. Au régime réel, vous déclarez vos loyers réellement encaissés (hors charges récupérées sur le locataire) et vous en déduisez vos charges réelles (au lieu de l'abattement forfaitaire de 30 % du micro-foncier). Le résultat (bénéfice ou déficit) s'ajoute à vos autres revenus dans la catégorie des revenus fonciers. La déclaration se fait sur le formulaire n° 2044, joint à la déclaration de revenus n° 2042.

Référence : Art. 28 et 31 CGI ; formulaire 2044

Sources : service-public.gouv.fr · impots.gouv.fr

Le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts) s'applique automatiquement tant que les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an. Au-delà de ce seuil, le régime réel devient obligatoire. En dessous du seuil, vous pouvez aussi opter volontairement pour le régime réel. Dans MaRenta, le seuil de 15 000 € est apprécié au niveau du foyer (toutes locations nues confondues).

Référence : Art. 32 CGI (micro-foncier, abattement 30 %, seuil 15 000 €)

Sources : bofip.impots.gouv.fr · service-public.gouv.fr

Les principales charges déductibles des revenus fonciers sont : les frais de réparation et d'entretien, les travaux d'amélioration (par exemple de rénovation énergétique), les provisions pour charges de copropriété, les frais de gestion et d'administration, les primes d'assurance (habitation, loyers impayés, assurance emprunteur), les intérêts d'emprunt et certains impôts (taxe foncière, taxe d'enlèvement des ordures ménagères). En revanche, les travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles. Cette liste est indicative ; les conditions précises figurent au BOFiP.

Référence : Art. 31 CGI ; BOI-RFPI-BASE-20-50

Sources : service-public.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr · impots.gouv.fr

Un déficit foncier apparaît lorsque, au régime réel, vos charges déductibles dépassent vos loyers sur l'année. Le résultat foncier est alors négatif. Ce déficit peut, dans une certaine limite, venir réduire votre revenu global imposable (salaires, etc.) de l'année, et la part qui dépasse cette limite est reportable sur vos revenus fonciers des années suivantes. Une règle clé sépare le déficit en deux parts (voir ci-dessous) : la part « hors intérêts d'emprunt » et la part « intérêts d'emprunt », qui ne suivent pas le même traitement.

Référence : Art. 156, I, 3° CGI ; BOI-RFPI-BASE-30-20

Sources : bofip.impots.gouv.fr · service-public.gouv.fr

Non. La part du déficit qui provient des intérêts d'emprunt n'est jamais imputable sur le revenu global. Le calcul applique la méthode « intérêts d'abord » : les loyers compensent en priorité les intérêts d'emprunt ; le reliquat de loyers absorbe ensuite les autres charges. Seul le déficit issu des charges autres que les intérêts peut s'imputer sur le revenu global (dans la limite du plafond). La part d'intérêts non couverte par les loyers est, elle, reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. MaRenta applique cette règle dans `deficitImputableRevenuGlobal` (fichier `src/lib/deficitFoncier.ts`).

Référence : Art. 156, I, 3° CGI ; BOI-RFPI-BASE-30-20

Sources : bofip.impots.gouv.fr

La part du déficit foncier qui dépasse le plafond imputable sur le revenu global (10 700 €), ainsi que la part issue des intérêts d'emprunt, ne sont pas perdues : elles sont reportables sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Concrètement, ces montants viennent réduire vos futurs bénéfices fonciers. Dans MaRenta, ce report est suivi par millésime (année de création) au niveau du foyer et imputé en priorité sur les bénéfices les plus anciens (« premier entré, premier sorti »), les déficits de plus de 10 ans étant écartés.

Référence : Art. 156, I, 3° CGI ; BOI-RFPI-BASE-30-20

Sources : bofip.impots.gouv.fr · service-public.gouv.fr

Le mécanisme s'applique au niveau du foyer fiscal, pas bien par bien. MaRenta agrège l'ensemble de vos locations nues au réel pour l'année (total des loyers, total des charges, total des intérêts), puis applique une seule fois le mécanisme du déficit sur ces totaux : un déficit dégagé par un bien peut ainsi compenser le bénéfice d'un autre, et le plafond d'imputation de 10 700 € s'apprécie pour le foyer entier (fonction `calculerResultatFoncierFoyer`).

Référence : Art. 156, I, 3° CGI (imputation au niveau du foyer)

Sources : bofip.impots.gouv.fr

Le plafond de droit commun est de 10 700 € par an. C'est le montant maximum de déficit foncier (part hors intérêts d'emprunt) que vous pouvez imputer sur votre revenu global (salaires, pensions, etc.) au titre d'une année. Au-delà de ce montant, l'excédent bascule en report sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. MaRenta utilise la constante `PLAFOND_DEFICIT_FONCIER = 10 700`.

Référence : Art. 156, I, 3° CGI

Sources : bofip.impots.gouv.fr · service-public.gouv.fr

Pour encourager la rénovation des passoires thermiques, le plafond d'imputation sur le revenu global peut être porté à 21 400 € par an lorsque le déficit résulte de travaux de rénovation énergétique permettant à un logement classé E, F ou G d'atteindre au moins la classe D, C, B ou A au diagnostic de performance énergétique (DPE). Le supplément au-delà de 10 700 € est par ailleurs limité au montant des travaux énergétiques engagés. MaRenta applique cette règle via `plafondDeficitFoncier` (plafond effectif = 10 700 + min(travaux, 10 700)).

Référence : Art. 156, I, 3° CGI (dispositif issu de la loi de finances rectificative pour 2022)

Sources : bofip.impots.gouv.fr · legifrance.gouv.fr

Le dispositif vise les dépenses de rénovation énergétique payées dans la fenêtre 2023-2027. Il a été instauré initialement pour 2023-2025, puis prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026. Comme il s'agit d'une mesure récente et susceptible d'évoluer (notamment les conditions d'engagement des travaux, le calendrier de devis, de paiement et le DPE), vérifiez les dates et conditions exactes sur impots.gouv.fr avant de vous y fier pour une opération précise.

Référence : Loi de finances rectificative pour 2022 (dispositif initial) ; prolongation par la loi de finances pour 2026 ; Décret n° 2023-297 du 21 avril 2023

Sources : legifrance.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

Les revenus fonciers nets sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité), en plus de l'impôt sur le revenu. Lorsque vous êtes en déficit, il n'y a pas de revenu foncier net imposable, donc pas de prélèvements sociaux sur ces revenus pour l'année. À noter : la part de déficit imputée sur le revenu global réduit l'impôt sur le revenu, mais le report sur les revenus fonciers des années suivantes joue, lui, à la fois sur l'impôt et sur l'assiette des prélèvements sociaux de ces années.

Référence : Art. L136-8 CSS (taux foncier 17,2 %)

Sources : impots.gouv.fr · service-public.gouv.fr

L'option pour le régime réel foncier (lorsque vous y passez volontairement depuis le micro-foncier) est engageante pour une durée de 3 ans, puis reconductible. C'est un point fréquemment souligné. MaRenta ne gère pas pour vous cet engagement déclaratif ; vérifiez les modalités et la durée exacte sur impots.gouv.fr avant d'opter, car cette règle peut évoluer.

Référence : Art. 32 CGI (option pour le régime réel)

Sources : bofip.impots.gouv.fr · service-public.gouv.fr

Au régime micro (micro-BIC pour le meublé, micro-foncier pour la location nue), l'impôt est calculé sur les recettes brutes après un abattement forfaitaire : aucune comptabilité complète n'est exigée. En meublé au micro-BIC, l'administration impose seulement la tenue d'un livre des recettes (montant, date d'encaissement, mode de règlement). Au régime réel, vous déduisez les charges réelles et les amortissements : cela suppose une comptabilité commerciale complète (bilan, compte de résultat, registre des immobilisations).

Référence : Art. 50-0 CGI (micro-BIC) ; art. 32 CGI (micro-foncier) ; art. 28 et 31 CGI (réel foncier)

Sources : service-public.gouv.fr · impots.gouv.fr

Vous n'avez pas à établir de comptabilité complète : l'abattement forfaitaire est appliqué automatiquement par l'administration sur vos recettes déclarées. En pratique, un livre des recettes détaillant chaque encaissement reste à conserver. Le registre des achats n'est pas obligatoire au micro-BIC.

Référence : Art. 50-0 CGI

Sources : service-public.gouv.fr · impots.gouv.fr

Pour les revenus 2025 (déclarés en 2026), le micro-BIC s'applique selon deux catégories : location meublée longue durée et meublés de tourisme classés : recettes jusqu'à 77 700 €/an, abattement forfaitaire 50 % ; meublés de tourisme non classés : recettes jusqu'à 15 000 €/an, abattement forfaitaire 30 %. Cette distinction résulte de la loi dite « Le Meur » (loi n° 2024-1039 du 19/11/2024), applicable aux revenus 2025. MaRenta calcule ces taux et plafonds en fonction de l'année et du classement du bien.

Référence : Art. 50-0 CGI ; loi n° 2024-1039 du 19/11/2024

Sources : impots.gouv.fr · service-public.gouv.fr

Les seuils du micro sont revalorisés périodiquement par l'administration. Pour les revenus 2026, les montants exacts n'étant pas encore publiés de façon définitive dans tous les barèmes, vérifiez le seuil applicable à votre année de revenus sur impots.gouv.fr.

Référence : Art. 50-0 CGI (revalorisation triennale)

Sources : impots.gouv.fr

Le passage au réel résulte soit d'un dépassement du plafond du micro, soit d'une option volontaire. En location nue, l'option pour le réel foncier engage le contribuable pour 3 ans minimum puis se reconduit tacitement. En meublé, l'option pour le réel s'exerce également auprès de l'administration avec des règles d'engagement similaires. Les conditions précises d'option et de durée minimale évoluant, confirmez la procédure exacte sur impots.gouv.fr.

Référence : Art. 32 CGI (option réel foncier) ; art. 50-0 CGI (option réel BIC)

Sources : service-public.gouv.fr · service-public.gouv.fr

Dans tous les cas, le meublé se reporte sur l'annexe 2042-C-PRO, complémentaire à la déclaration de revenus 2042. Au micro-BIC, vous y indiquez le montant brut de vos recettes et l'abattement est appliqué automatiquement. Au régime réel, vous établissez d'abord la liasse 2031-SD (déclaration de résultat BIC) avec ses annexes 2033, puis vous reportez le résultat sur la 2042-C-PRO.

Référence : Formulaires 2042-C-PRO, 2031-SD (BIC)

Sources : impots.gouv.fr · service-public.gouv.fr

La 2031-SD est la déclaration de résultat des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), utilisée par le meublé au régime réel. Elle s'accompagne des annexes 2033 (régime réel simplifié), qui détaillent notamment le bilan, le compte de résultat et le tableau des immobilisations et amortissements (2033-C). MaRenta reprend la structure de la 2033-C pour le tableau d'amortissement, avec un mode « simple » (terrain, construction, installations, autres, mobilier) ou un mode « détaillé » par composant.

Référence : Formulaires 2031-SD et 2033-A à 2033-G (liasse BIC régime réel simplifié)

Sources : impots.gouv.fr · impots.gouv.fr

En micro-foncier (recettes ≤ 15 000 €/an, abattement 30 %), les loyers se reportent directement sur la déclaration 2042, sans annexe. Au régime réel foncier (au-delà de 15 000 € ou sur option), vous utilisez la déclaration 2044 (ou 2044 spéciale pour les situations particulières : monuments historiques, certains dispositifs, parts de SCPI). C'est la 2044 qui permet de détailler les charges déductibles et de constater un éventuel déficit foncier.

Référence : Art. 32 CGI (micro-foncier) ; art. 28 et 31 CGI (réel) ; formulaire 2044

Sources : service-public.gouv.fr · impots.gouv.fr

Oui. Tout loueur en meublé, professionnel ou non, doit obtenir un numéro SIRET en s'immatriculant gratuitement auprès du guichet des formalités des entreprises. Cette démarche s'effectue dans les 15 jours suivant le début de l'activité de location. Le loueur meublé est par ailleurs redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Référence : Obligation d'immatriculation des loueurs en meublé

Sources : service-public.gouv.fr · impots.gouv.fr

Le Fichier des Écritures Comptables (FEC) est un fichier informatique normalisé qui reprend l'ensemble des écritures comptables d'un exercice. Tout contribuable tenant une comptabilité informatisée (cas du meublé au régime réel) doit pouvoir le produire en cas de contrôle de l'administration, dans un format standardisé. Son contenu n'est pas transmis spontanément chaque année, mais il doit exister et être conforme. MaRenta permet une saisie détaillée des transactions (mode FEC mois par mois) qui sert de source aux calculs fiscaux.

Référence : Art. L123-22 Code de commerce ; format DGFiP (BOI-CF-IOR-60-40-20)

Sources : impots.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

Le bilan d'ouverture est établi au moment du passage au régime réel. Il fixe la situation de départ : valeur des biens et immobilisations, et éventuels stocks reportés (amortissements non déduits, déficits antérieurs) lorsqu'une comptabilité existait déjà. Le bilan d'ouverture sert de base pour les exercices suivants. Dans MaRenta, le bilan d'ouverture est saisi une seule fois et distingue le régime antérieur (micro-BIC, réel avec liasses, ou première déclaration).

Référence : Art. 38, 4 bis CGI

Sources : bofip.impots.gouv.fr

La clôture d'exercice consiste à arrêter, à la fin de la période (l'année civile pour la plupart des loueurs), le résultat fiscal : recettes, charges, intérêts, dotations aux amortissements, puis report des déficits et amortissements non déduits. Ce résultat alimente la déclaration de l'année. Dans MaRenta, une clôture peut être en « brouillon » ou « validée » ; une fois validée, elle sert de point de départ aux stocks de l'exercice suivant.

Référence : Art. 38 CGI ; obligations déclaratives BIC (BOI-BIC-DECLA-30-50)

Sources : bofip.impots.gouv.fr

Pour l'impôt sur le revenu, le droit de reprise de l'administration s'exerce jusqu'à la fin de la 3ᵉ année suivant celle de l'imposition. Concrètement, à une année N donnée, les exercices N-1 à N-3 restent rectifiables et l'exercice N est en cours, tandis qu'un exercice de N-4 ou antérieur est prescrit (sans effet fiscal). MaRenta recalcule cette fenêtre glissante à chaque affichage et bloque la modification des exercices prescrits.

Référence : LPF art. L169 (délai de reprise) ; LPF art. R*196-1 (réclamation)

Sources : legifrance.gouv.fr

Non. L'adhésion à un organisme de gestion agréé (CGA pour les commerçants/BIC, OGA de façon générale) n'a jamais été obligatoire. Historiquement, certains avantages fiscaux ou règles d'imposition des non-adhérents existaient, mais cette situation a évolué au fil des réformes legislatives. L'adhésion reste donc facultative.

Référence : Art. 158, 7 CGI

Sources : impots.gouv.fr

La réduction d'impôt pour frais de tenue de comptabilité et d'adhésion à un OGA prévue à l'article 199 quater B du CGI a été supprimée à compter des revenus 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025). Les frais d'adhésion et de comptabilité ne donnent donc plus droit à cette réduction dédiée ; au régime réel, ils peuvent être pris en compte comme une charge déductible ordinaire (frais de gestion), pour leur montant réel.

Référence : Art. 199 quater B CGI (supprimé) ; loi de finances pour 2025 (art. 11, 4°)

Sources : impots.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

Pour un prêt à taux fixe amortissable classique, la mensualité (hors assurance) est constante et se calcule à partir du capital emprunté, du taux d'intérêt et de la durée, selon la formule mathématique d'un emprunt à annuités constantes. Chaque mensualité contient une part d'intérêts (calculée sur le capital restant dû) et une part de capital : au début la part d'intérêts domine, puis elle diminue au fil du temps. MaRenta utilise cette formule standard pour estimer la mensualité dans ses simulateurs.

Sources : economie.gouv.fr

Le TAEG (taux annuel effectif global) est le taux qui exprime le coût total d'un crédit en pourcentage annuel. Au-delà du taux d'intérêt nominal, il intègre l'ensemble des frais obligatoires liés au prêt : intérêts, frais de dossier, frais de garantie et, le plus souvent, l'assurance emprunteur lorsqu'elle est exigée. Il sert d'indicateur normalisé pour comparer des offres de crédit entre elles. MaRenta estime le TAEG par une méthode actuarielle intégrant la mensualité, l'assurance et les frais de dossier/garantie saisis.

Référence : Code de la consommation, art. L314-1 et s. (TAEG)

Sources : economie.gouv.fr

L'assurance emprunteur couvre le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou, selon les contrats, d'incapacité de travail ou de perte d'emploi. Elle est systématiquement exigée par les banques comme condition de l'octroi du crédit immobilier. Son coût dépend du contrat ; à titre d'estimation, MaRenta calcule une cotisation mensuelle en appliquant un taux d'assurance annuel au capital emprunté, divisé par 12 (méthode dite « sur capital initial »). Le coût réel dépend de votre profil et du contrat choisi.

Sources : economie.gouv.fr

Un crédit immobilier peut généralement être remboursé par anticipation. La banque peut alors réclamer une indemnité de remboursement anticipé (IRA), mais celle-ci est plafonnée : elle ne peut pas dépasser six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement (le plafond le plus bas s'applique). Dans certains cas (vente du logement à la suite d'un changement de lieu d'activité professionnelle, d'une cessation forcée d'activité ou d'un décès), aucune indemnité n'est due pour les contrats conclus après le 1er juillet 1999.

Référence : Code de la consommation, art. R313-25 (et L313-47 à L313-49)

Sources : legifrance.gouv.fr · economie.gouv.fr

Le taux d'endettement (ou taux d'effort) rapporte vos charges d'emprunt mensuelles (mensualités des crédits en cours + mensualité du nouveau projet, assurance comprise) à vos revenus. Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a rendu contraignante la recommandation que ce taux n'excède pas 35 %. Les banques disposent d'une marge de flexibilité, dans la limite d'environ 20 % de leur production de crédits par trimestre. MaRenta retient ce plafond de 35 % comme repère dans son outil de capacité d'emprunt.

Référence : Décision HCSF n° D-HCSF-2021-7 (applicable depuis le 1er janvier 2022)

Sources : economie.gouv.fr

Dans le cadre des critères du HCSF, la durée (maturité) du crédit ne doit pas excéder 25 ans. Une tolérance pouvant aller jusqu'à 2 ans de différé d'amortissement est admise lorsque l'entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l'octroi du prêt (par exemple achat sur plan ou avec travaux importants), ce qui peut alors porter la durée totale à 27 ans. Ces durées sont des plafonds réglementaires de pratique d'octroi, distincts de la durée que chaque banque vous proposera.

Référence : Décision HCSF n° D-HCSF-2021-7 (critère de maturité ≤ 25 ans)

Sources : economie.gouv.fr

Le reste à vivre est la somme dont dispose le foyer chaque mois une fois payées les charges fixes, notamment les mensualités de crédit. C'est un indicateur complémentaire au taux d'endettement : une banque vérifie qu'après remboursement il reste de quoi couvrir les dépenses courantes du foyer (alimentation, énergie, transport, etc.). Il n'existe pas de seuil légal unique : chaque établissement applique ses propres barèmes, souvent modulés selon la composition du foyer. Dans MaRenta, le reste à vivre est estimé comme : revenus stables + loyers réellement perçus − mensualités − autres charges fixes (− impôt estimé le cas échéant).

Le saut de charge mesure l'écart entre votre charge de logement après le projet (la nouvelle mensualité, assurance comprise) et votre charge de logement actuelle (le loyer que vous payez si vous êtes locataire, ou la mensualité de votre résidence principale). Un saut de charge faible ou négatif (la nouvelle charge ne dépasse pas l'actuelle) est généralement perçu comme rassurant par une banque, car il indique que l'effort budgétaire supplémentaire est limité. MaRenta le calcule comme : nouvelle mensualité − charge de logement actuelle.

Pour apprécier la capacité d'emprunt d'un investisseur, les banques retiennent les loyers d'un bien locatif à une fraction de leur montant, souvent de l'ordre de 70 %. Cet abattement, dit prudentiel, vise à anticiper les aléas (vacance locative, impayés, charges et frais de gestion). Il ne s'agit pas d'un taux figé par la loi : la pondération exacte dépend de chaque banque et du type de bien. MaRenta utilise 70 % par défaut comme repère dans son calcul de taux d'endettement.

Deux méthodes coexistent selon les banques. La méthode la plus courante ajoute les loyers pondérés (≈ 70 %) aux revenus, au dénominateur du ratio : taux d'endettement = (mensualités de crédits + nouvelle mensualité) ÷ (revenus stables + loyers pondérés). D'autres banques pratiquent le « différentiel », en déduisant les loyers pondérés de la charge de crédit du bien locatif. MaRenta applique la première méthode (loyers ajoutés aux revenus). Selon la méthode retenue par votre banque, le résultat peut différer.

Lorsqu'un bien est détenu en indivision ou via une société, seul ce qui revient au foyer est pertinent. Dans MaRenta, les loyers d'un bien sont retenus à la quote-part de détention du foyer : un indivisaire ne compte que sa part. Les biens détenus via une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) sont exclus du calcul de capacité, car les loyers ne sont pas perçus directement par le foyer (ils sont encaissés et imposés au niveau de la société). Cette quote-part est appliquée avant l'abattement prudentiel des loyers (≈ 70 %).

Non. Ce sont deux logiques distinctes. Pour le taux d'endettement, les loyers sont en général pondérés (≈ 70 %) car il s'agit d'une mesure de prudence. Pour le reste à vivre, MaRenta retient les loyers réellement perçus à 100 % (non pondérés), puisqu'il s'agit d'estimer la trésorerie effectivement disponible chaque mois. Une même situation peut donc afficher un taux d'endettement calculé sur des loyers minorés et un reste à vivre calculé sur les loyers pleins.

La TMI est le taux qui s'applique à la part la plus élevée de vos revenus, c'est-à-dire au dernier euro gagné. Le barème de l'impôt sur le revenu est progressif : il est découpé en tranches imposées à des taux croissants (0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %). La TMI n'est donc pas le taux appliqué à la totalité de vos revenus — c'est seulement le taux de la tranche la plus haute que vous atteignez. À ne pas confondre avec le *taux moyen*, qui représente la part réelle de l'impôt dans l'ensemble de vos revenus.

Référence : Art. 197 CGI (barème progressif de l'IR)

Sources : service-public.gouv.fr

Pour l'imposition 2026 (revenus 2025), le barème progressif par part de quotient familial est le suivant :

• Jusqu'à 11 600 € : 0 %
• de 11 601 € à 29 579 € : 11 %
• de 29 580 € à 84 577 € : 30 %
• de 84 578 € à 181 917 € : 41 %
• au-delà de 181 917 € : 45 %

Ces seuils s'appliquent par part de quotient familial et sont réévalués chaque année en loi de finances.

Référence : Art. 197 CGI ; barème revenus 2025 (loi de finances pour 2026)

Sources : service-public.gouv.fr

MaRenta calcule l'impôt sur le revenu locatif avec la formule IR = base imposable × TMI. Autrement dit, le revenu net imposable de votre bien (résultat foncier, BIC micro ou réel, selon le régime) est multiplié par votre tranche marginale renseignée dans les paramètres. C'est une simplification : elle estime l'impôt *additionnel* généré par le bien en supposant qu'il s'ajoute au sommet de vos revenus. Le calcul réel de l'administration applique le barème progressif complet à l'ensemble du foyer. Le résultat reste donc indicatif.

Référence : Art. 197 CGI

Sources : service-public.gouv.fr

Le champ TMI correspond à votre tranche marginale d'imposition, exprimée en pourcentage (de 0 % à 45 %, suivant les tranches du barème). MaRenta l'utilise pour estimer l'impôt sur le revenu de vos biens locatifs ainsi que dans les outils de capacité d'emprunt et de comparaison. Vous pouvez la saisir manuellement. Votre TMI dépend de l'ensemble des revenus de votre foyer et de votre situation familiale (quotient familial) ; en cas de doute, le taux figure sur votre dernier avis d'imposition.

Référence : Art. 197 CGI

Sources : service-public.gouv.fr

Les revenus du patrimoine (dont les revenus fonciers de location nue) supportent, en plus de l'impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Ce taux est composé de : CSG 9,2 % (contribution sociale générale) + CRDS 0,5 % (contribution au remboursement de la dette sociale) + prélèvement de solidarité 7,5 %. Ils s'appliquent sur la même base que l'impôt (le revenu foncier net imposable). Ce taux de 17,2 % est maintenu en 2026 pour les revenus fonciers de location nue, conformément à la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.

Référence : Art. L136-6, L136-8 CSS (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025)

Sources : impots.gouv.fr · legifrance.gouv.fr

Non, il diffère selon la catégorie de revenu et l'année. Pour les revenus BIC de location meublée non professionnelle (LMNP), le taux est passé de 17,2 % à 18,6 % à compter des revenus 2025 (déclarés en 2026), en raison du relèvement de la CSG sur les revenus du capital (de 9,2 % à 10,6 % : CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 % = 18,6 %). Les revenus fonciers (location nue), eux, restent à 17,2 % (exonération expresse du relèvement). MaRenta applique automatiquement le bon taux selon la catégorie du bien et l'année.

Référence : Art. L136-8 IV CSS (LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30/12/2025)

Sources : impots.gouv.fr · legifrance.gouv.fr

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025) a relevé la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, portant le taux global de 17,2 % à 18,6 %. Mais cette hausse est cloisonnée par catégorie fiscale : le texte maintient expressément le taux de 17,2 % pour les revenus fonciers (location nue) et les plus-values immobilières des particuliers. Le relèvement à 18,6 % (CSG 10,6 %) vise les revenus BIC (location meublée non professionnelle), les dividendes et les produits de placement financier. C'est pourquoi deux biens peuvent afficher des taux différents la même année.

Référence : Art. L136-8 IV CSS (LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30/12/2025)

Sources : impots.gouv.fr · legifrance.gouv.fr

Une fraction de la CSG payée sur vos revenus du patrimoine soumis au barème de l'impôt sur le revenu est déductible de votre revenu global de l'année suivante (N+1). Cette part déductible représente 6,8 points de CSG, sur la même base imposable que les prélèvements sociaux (revenus fonciers et BIC LMNP non professionnel, au micro comme au réel). Cette déductibilité s'applique à toute la base imposable locative (pas seulement une fraction). Les points de CSG au-delà de ces 6,8 % ne sont pas déductibles. La CSG déductible ne s'applique pas aux revenus soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) — elle est un avantage exclusif de l'option pour le barème progressif et des revenus fonciers imposés au barème.

Référence : Art. 154 quinquies, II CGI

Sources : impots.gouv.fr · service-public.gouv.fr

Dans une SCI à l'IS, l'imposition se fait à deux étages. D'abord la société paie l'impôt sur les sociétés sur son bénéfice. Ensuite, lorsque le bénéfice est distribué aux associés, le dividende perçu par le foyer est imposé entre ses mains. Par défaut, ce dividende relève du prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi appelé « flat tax ». Tant que le bénéfice n'est pas distribué, l'associé n'est pas imposé personnellement dessus.

Référence : Art. 200 A CGI (PFU) ; art. 209 CGI (IS)

Sources : economie.gouv.fr · legifrance.gouv.fr

Le PFU est un taux global appliqué aux dividendes et revenus de capitaux mobiliers. Il est composé d'une part impôt sur le revenu (IR) et d'une part prélèvements sociaux (PS). La part IR du PFU est 12,8 % (inchangée). La part sociale varie selon l'année et la catégorie : 17,2 % jusqu'aux revenus 2025 (soit un PFU global de 30 % = 12,8 % + 17,2 %), puis 18,6 % à compter du 1er janvier 2026 (soit un PFU global de 31,4 % = 12,8 % + 18,6 %). MaRenta applique la part IR de 12,8 % et la part sociale correspondant à l'année fiscale et la catégorie du revenu.

Référence : Art. 200 A CGI (part IR 12,8 %) ; art. L136-8 CSS (part sociale, LFSS 2026)

Sources : economie.gouv.fr · service-public.gouv.fr · legifrance.gouv.fr

Oui. À la place du PFU, vous pouvez opter pour l'imposition de vos dividendes au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Cette option se coche lors de la déclaration annuelle ; elle est globale (elle s'applique à tous vos revenus de capitaux mobiliers de l'année) et irrévocable pour l'année concernée. En contrepartie, le barème ouvre droit à un abattement de 40 % sur le dividende et à une part de CSG déductible, deux avantages qui n'existent pas dans le PFU.

Référence : Art. 200 A, 2 CGI (option barème) ; art. 158, 3-2° CGI (abattement 40 %)

Sources : economie.gouv.fr · legifrance.gouv.fr

L'abattement de 40 % signifie que seuls 60 % du dividende sont soumis à l'impôt sur le revenu (calculé selon le barème progressif). Il est réservé à l'option pour le barème progressif : si vous restez au PFU (flat tax), cet abattement ne s'applique pas. À noter que l'abattement de 40 % concerne uniquement la part *impôt sur le revenu* — les prélèvements sociaux restent calculés sur la totalité du dividende brut, sans abattement.

Référence : Art. 158, 3-2° CGI

Sources : economie.gouv.fr · legifrance.gouv.fr

Non, pas directement au niveau de l'associé. Dans une SCI à l'IS, les loyers entrent dans le résultat de la société, soumis à l'impôt sur les sociétés — et non aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Les prélèvements sociaux n'interviennent qu'au second étage, sur le dividende versé au foyer, aux taux applicables aux produits de placement : 17,2 % en 2025 ou antérieurement, 18,6 % à partir du 1er janvier 2026. C'est une différence majeure avec la location détenue en direct, où les loyers nets supportent les prélèvements sociaux de 17,2 % chaque année (ou l'année courante).

Référence : Art. 209 CGI (IS) ; art. L136-7 et L136-8 CSS (PS sur dividendes)

Sources : economie.gouv.fr · legifrance.gouv.fr

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession, comme les diagnostics ou la commission d'agence) et le prix d'acquisition (majoré des frais de notaire et de certains travaux non déjà déduits). Si le résultat est positif, il constitue la base imposable, avant application des abattements pour durée de détention. Une vente à perte (moins-value) n'est en principe pas imposable et ne s'impute pas sur une plus-value d'un autre bien.

Référence : CGI art. 150 U, 150 VA à 150 VD

Sources : service-public.gouv.fr · impots.gouv.fr

La plus-value imposable (après abattements) est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité), soit 36,2 % au total sur la part imposable. Une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Le taux de prélèvements sociaux des plus-values immobilières reste fixé à 17,2 % en 2026.

Référence : CGI art. 150 U et 150 VC ; CSS art. L136-8

Sources : service-public.gouv.fr · impots.gouv.fr

Lors d'une vente immobilière, c'est en pratique le notaire qui liquide la plus-value, prélève l'impôt sur le prix et le reverse à l'administration au moment de la signature. La plus-value imposable est ensuite reportée dans votre déclaration de revenus, ce qui peut avoir un effet sur le revenu fiscal de référence. Le simulateur MaRenta fournit une estimation du net vendeur après impôt, à titre informatif uniquement.

Référence : CGI art. 150 VG

Sources : impots.gouv.fr

Un abattement progressif réduit la plus-value imposable à partir de la 6e année de détention, distinct pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Aucun abattement n'est appliqué pendant les 5 premières années de détention. L'exonération devient totale à 22 ans pour l'impôt sur le revenu et à 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Référence : CGI art. 150 VC

Sources : service-public.gouv.fr

Pour la part impôt sur le revenu (19 %) : 0 % d'abattement les 5 premières années, puis 6 % par an de la 6e à la 21e année, et la dernière fraction porte l'abattement à 100 % une fois 22 années révolues. La plus-value est alors totalement exonérée d'impôt sur le revenu (les prélèvements sociaux peuvent toutefois rester dus jusqu'à 30 ans).

Référence : CGI art. 150 VC

Sources : service-public.gouv.fr

Pour la part prélèvements sociaux (17,2 %), l'abattement est plus lent : 0 % les 5 premières années, 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 29e année, pour atteindre 100 % à 30 ans. C'est pourquoi un bien détenu entre 22 et 30 ans peut être exonéré d'impôt sur le revenu tout en restant partiellement soumis aux prélèvements sociaux.

Référence : CGI art. 150 VC

Sources : service-public.gouv.fr

Non. La plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale (et de ses dépendances immédiates et nécessaires, comme un garage ou une cave vendus avec) est totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention. Le logement doit être votre résidence habituelle et effective au jour de la vente. Dans le simulateur MaRenta, cocher le statut « résidence principale » ramène l'impôt de plus-value à zéro.

Référence : CGI art. 150 U-II-1°

Sources : service-public.gouv.fr

Au-delà de la résidence principale et de l'exonération totale après 22/30 ans de détention, le Code général des impôts prévoit d'autres cas d'exonération dont les conditions précises sont complexes et dépassent le périmètre du simulateur. Reportez-vous à impots.gouv.fr ou à votre notaire pour vérifier votre éligibilité à un régime particulier.

Référence : CGI art. 150 U-II

Sources : service-public.gouv.fr · impots.gouv.fr

Une taxe supplémentaire s'ajoute lorsque la plus-value imposable (après abattements pour durée de détention) dépasse 50 000 € par vendeur. Son taux varie selon le montant de la plus-value, et il s'applique à la totalité de la plus-value imposable (avec un mécanisme de lissage à l'entrée de chaque palier pour éviter les effets de seuil). Elle ne concerne pas les ventes de terrains à bâtir.

Référence : CGI art. 1609 nonies G

Sources : legifrance.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

Oui. La surtaxe de l'article 1609 nonies G s'ajoute à l'impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %) déjà dus sur la plus-value. Comme le seuil de 50 000 € s'apprécie par vendeur, une vente en indivision répartit la plus-value entre les co-vendeurs, ce qui peut réduire ou éviter la surtaxe pour chacun. Le seuil s'apprécie sur la plus-value nette après abattements, pas sur le prix de vente.

Référence : CGI art. 1609 nonies G

Sources : legifrance.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

Le prix d'acquisition peut être majoré des frais d'acquisition (frais de notaire et droits, retenus pour leur montant réel ou par un forfait de 7,5 % du prix d'achat) et des dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, sous conditions). Côté vente, le prix de cession est diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics obligatoires, et le cas échéant la commission d'agence si elle est à la charge du vendeur). Tout cela réduit la plus-value brute.

Référence : CGI art. 150 VA et 150 VB

Sources : service-public.gouv.fr · impots.gouv.fr

Oui, sous conditions. Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par une entreprise peuvent majorer le prix d'acquisition, à condition de ne pas avoir déjà été déduits des revenus fonciers ou BIC (pas de double avantage). Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, l'administration admet, à défaut de justificatifs, un forfait travaux de 15 % du prix d'achat. Les travaux d'entretien ou de simple réparation ne sont en revanche pas pris en compte.

Référence : CGI art. 150 VB-II-4°

Sources : service-public.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

La plus-value d'un loueur en meublé non professionnel (LMNP) relève du régime des plus-values des particuliers (mêmes taux de 19 % + 17,2 % et mêmes abattements pour durée de détention qu'un bien classique). Depuis la loi de finances pour 2025, une règle spécifique s'applique toutefois aux biens qui étaient au régime réel : les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul (voir question suivante).

Référence : CGI art. 150 U ; loi n° 2025-127 du 14/02/2025, art. 84

Sources : impots.gouv.fr · legifrance.gouv.fr

Pour les ventes intervenant à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel (sur le bâti) doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value : ils viennent en diminution du prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value imposable. Concrètement, l'avantage fiscal procuré par l'amortissement pendant la détention est en partie repris au moment de la revente.

Référence : Loi n° 2025-127 du 14/02/2025, art. 84 (CGI art. 150 VB-III)

Sources : legifrance.gouv.fr · impots.gouv.fr

Non. C'est un point important : la part de plus-value correspondant aux amortissements réintégrés ne profite pas de l'abattement pour durée de détention. Seule la plus-value « ordinaire » (liée à la hausse de valeur du bien) est abattue selon les barèmes des 22/30 ans. Dans le simulateur MaRenta, l'estimation de revente affiche séparément le montant d'amortissements qui serait réintégré.

Référence : CGI art. 150 VB-III et art. 150 VC

Sources : impots.gouv.fr · legifrance.gouv.fr

La réintégration vise les amortissements du bâti en location meublée au réel. En sont notamment exclus : le mobilier, ainsi que certaines résidences-services (logements étudiants, résidences seniors, établissements d'accueil pour personnes âgées de 65 ans et plus ou personnes handicapées) visées par la loi. La résidence principale, elle, reste totalement exonérée de plus-value et n'est donc pas concernée.

Référence : Loi n° 2025-127 du 14/02/2025, art. 84 (CGI art. 150 VB-III) ; CGI art. 150 U-II-1°

Sources : legifrance.gouv.fr · impots.gouv.fr

L'indivision est la situation où plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien, chacune pour une quote-part (par exemple 50/50, ou 1/3 - 2/3), sans que le bien soit matériellement divisé. Sur le plan fiscal, l'indivision est transparente : il n'y a pas d'imposition au niveau de l'indivision elle-même. Chaque indivisaire est imposé personnellement sur la part des revenus locatifs correspondant à ses droits, dans la catégorie applicable (revenus fonciers pour une location nue, BIC pour une location meublée). L'article 815 du Code civil pose par ailleurs un principe : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » — le partage peut en principe être demandé à tout moment, sauf convention ou décision de justice le suspendant.

Référence : Art. 8 CGI (imposition au nom des associés/indivisaires) ; art. 815 Code civil (sortie de l'indivision)

Sources : legifrance.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

Dans MaRenta, un bien détenu à plusieurs (indivision ou SCI) est rattaché à une détention partagée que vous renseignez dans Paramètres ▸ SCI / Indivision. Vous y listez les co-détenteurs avec leur pourcentage, et vous marquez ceux qui appartiennent à votre foyer fiscal simulé. La somme des parts marquées « mon foyer » constitue la quote-part qui alimente vos indicateurs (loyers, cash-flow, impôt, patrimoine). Concrètement, pour une indivision ou une SCI à l'IR, l'application n'applique que cette fraction de chaque montant. La somme de toutes les parts doit valoir 100 %.

Sources : legifrance.gouv.fr

Oui. MaRenta traite l'indivision et la SCI à l'impôt sur le revenu (SCI à l'IR) de manière identique : dans les deux cas le régime est transparent, c'est-à-dire que seule la quote-part de votre foyer entre dans les calculs. Les revenus, charges, intérêts et amortissements éventuels sont retenus au prorata de votre part, puis imposés dans votre déclaration personnelle selon la catégorie du bien (foncier ou BIC). La distinction de structure (indivision vs SCI à l'IR) n'a donc pas d'impact sur le calcul fiscal dans l'application — seule la quote-part compte.

Référence : Art. 8 CGI (transparence des sociétés de personnes)

Sources : bofip.impots.gouv.fr

Par défaut, une SCI relève de l'impôt sur le revenu : elle est dite « transparente ». La société n'est pas imposée elle-même ; chaque associé est personnellement soumis à l'impôt sur le revenu sur la part du résultat correspondant à ses droits dans la société, même si les bénéfices ne sont pas effectivement distribués mais mis en réserve. Pour une SCI louant un bien nu, cette quote-part est déterminée selon les règles des revenus fonciers (micro-foncier ou régime réel), comme pour une détention en direct.

Référence : Art. 8 CGI ; BOI-RFPI-CHAMP-30-20 ; art. 238 bis K CGI (quote-part selon le régime de l'associé)

Sources : bofip.impots.gouv.fr

En principe non, lorsque la location meublée est habituelle. L'administration considère qu'une société civile qui donne habituellement en location des locaux meublés exerce une activité commerciale (au sens des art. 34 et 35 du CGI) et devient donc soumise à l'impôt sur les sociétés de plein droit (art. 206-2 CGI), que la location soit habituelle ou saisonnière. Une tolérance administrative permet toutefois à une SCI de rester à l'IR tant que ses recettes commerciales (dont le meublé) ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes. C'est pourquoi, dans MaRenta, le champ « nature de la location » d'une SCI est purement informatif : il documente pourquoi la société relève de l'IS, mais n'entre pas dans le calcul.

Référence : Art. 206-2 CGI ; art. 34 et 35 CGI ; BOI-BIC-CHAMP-40-20 ; tolérance des 10 % (doctrine administrative)

Sources : bofip.impots.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

C'est la différence la plus structurante entre les deux régimes :

• SCI à l'IR (transparente) : pas d'impôt au niveau de la société ; vous êtes imposé chaque année sur votre quote-part du résultat, dans votre déclaration personnelle (revenus fonciers en location nue).
• SCI à l'IS (opaque) : la société est redevable de l'impôt sur les sociétés sur 100 % de son résultat ; en tant qu'associé, vous n'êtes imposé personnellement qu'au moment de la distribution de dividendes. La trésorerie non distribuée reste dans la société.

Les deux régimes ne suivent donc pas les mêmes règles de calcul, ce qui explique que MaRenta les traite avec des moteurs distincts.

Référence : Art. 8 CGI (IR transparent) ; art. 206 et 219 CGI (IS opaque)

Sources : legifrance.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

Le résultat imposable d'une SCI à l'IS est soumis au barème de l'article 219 du CGI :

• 15 % sur la fraction de bénéfice jusqu'à 42 500 € par période de 12 mois (taux réduit) ;
• 25 % au-delà (taux normal).

Le taux réduit de 15 % est conditionné : le capital doit être entièrement libéré et détenu à au moins 75 % par des personnes physiques (le chiffre d'affaires d'une SCI patrimoniale est toujours sous le plafond de 10 M€). Si ces conditions ne sont pas réunies, tout le bénéfice est taxé à 25 %. MaRenta ne présume jamais l'éligibilité : vous devez confirmer ces deux conditions dans les paramètres de la SCI, sinon le taux de 25 % s'applique.

Référence : Art. 219 CGI (taux 15 %/25 %, plafond 42 500 €, conditions du taux réduit)

Sources : legifrance.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

À l'IS, le résultat de la société est calculé en déduisant les charges, les intérêts d'emprunt et l'amortissement du bâti (déductible que la location soit nue ou meublée). Deux particularités par rapport à l'IR :

• l'amortissement peut créer un déficit au niveau de la société — il n'y a pas de plafonnement type article 39 C qui s'applique en LMNP ;
• le déficit est reportable sans limite de durée sur les bénéfices futurs de la société (report en avant, art. 209 I CGI).

Ce déficit reste enfermé dans la société : contrairement au déficit foncier d'une location nue à l'IR, il ne remonte jamais sur vos revenus personnels.

Référence : Art. 209 I CGI (report déficit IS illimité) ; art. 39 CGI (amortissement)

Sources : legifrance.gouv.fr

En SCI à l'IS, la cession d'un bien dégage une plus-value professionnelle, calculée différemment de celle des particuliers : elle est égale au prix de cession net de frais − la valeur nette comptable (VNC), c'est-à-dire le prix de revient diminué des amortissements déjà déduits. Cette plus-value ne bénéficie d'aucun abattement pour durée de détention (contrairement à la plus-value des particuliers de l'art. 150 U). Elle s'ajoute au résultat de l'exercice et est imposée au barème de l'IS (15 % / 25 %). Le fait d'avoir amorti le bien réduit la VNC et augmente donc la plus-value taxable à la revente.

Référence : Art. 219 CGI (IS) ; plus-value professionnelle (prix − VNC, sans abattement durée) ; comparer art. 150 U CGI (PV des particuliers)

Sources : legifrance.gouv.fr

L'option d'une SCI (par défaut à l'IR) pour l'impôt sur les sociétés peut désormais être abandonnée jusqu'au 5e exercice suivant celui où elle a été exercée. Passé ce délai, sans renonciation, l'option devient définitive (irrévocable). La renonciation entraîne par ailleurs les conséquences fiscales d'une cessation d'entreprise (imposition des résultats en cours et des plus-values latentes), et une société qui a renoncé ne peut plus, ensuite, opter de nouveau pour l'IS. Ce choix est lourd de conséquences : il relève d'un conseil personnalisé.

Référence : Art. 239 CGI (option IS, faculté de renonciation jusqu'au 5e exercice puis irrévocabilité)

Sources : legifrance.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

C'est une conséquence directe du régime opaque de la SCI à l'IS. Comme la trésorerie générée par le bien reste dans la société et que vous n'en percevez personnellement que les dividendes distribués, MaRenta exclut par cohérence un bien détenu via une SCI à l'IS de vos indicateurs de cash-flow, de loyers et de rendement locatifs personnels. Ces indicateurs ne retiennent que ce qui revient directement à votre foyer. La vue dédiée « SCI à l'IS » vous montre en revanche le résultat de la société, l'IS dû et l'imposition de vos dividendes.

Oui. Même s'il est exclu de vos indicateurs de trésorerie et de loyers, un bien détenu via une SCI à l'IS reste pris en compte dans votre patrimoine net dans MaRenta, à hauteur de la valeur des parts qui reviennent à votre foyer (selon votre quote-part). Autrement dit : la valeur patrimoniale est conservée, mais les flux de revenus locatifs ne remontent pas directement chez vous tant qu'il n'y a pas de distribution de dividendes.

Oui, via l'outil Comparateur de régimes (onglet Projection fiscale). Il projette un bien sur plusieurs années et compare, côté à côté, les scénarios micro-BIC, réel à l'IR et SCI à l'IS : impôt annuel, friction fiscale cumulée, imposition à la revente, en intégrant le coût d'entrée d'un passage en SCI (l'apport d'un bien à une SCI est traité comme une cession à titre onéreux, générant une plus-value des particuliers, plus d'éventuels droits d'enregistrement). Ces estimations sont indicatives : certaines règles d'apport (droits d'enregistrement, report d'imposition éventuel) ne sont pas garanties au centime et doivent être confirmées auprès d'un notaire. L'outil compare des montants, il ne formule pas de recommandation à votre place.

Référence : Art. 150 U CGI (PV d'apport) ; art. 219 CGI (IS) ; art. 84 loi n° 2025-127 (réintégration des amortissements à la revente)

Sources : legifrance.gouv.fr

Le rendement brut rapporte les loyers encaissés sur une année à l'investissement total. Dans MaRenta, la formule est : loyer annuel (loyer mensuel × 12 × taux d'occupation) ÷ investissement total × 100. L'investissement total additionne le prix du bien, les frais de notaire et les éventuels travaux. Le simulateur retient le loyer pondéré par le taux d'occupation (donc déjà diminué de la vacance) afin de refléter les conditions réelles plutôt qu'un loyer théorique « plein ».

Le rendement net déduit les charges des loyers avant de les rapporter à l'investissement. La formule employée est : (loyer annuel − charges annuelles) ÷ investissement total × 100. Les charges agrégées comprennent les charges de copropriété, la taxe foncière, l'assurance propriétaire non occupant (PNO), les frais de gestion et les autres charges. Ce rendement net est calculé avant impôt et avant prélèvements sociaux : il mesure la performance d'exploitation du bien, pas le résultat après fiscalité.

Par convention, MaRenta intègre le taux d'occupation directement dans le loyer annuel servant au rendement brut. Le rendement reflète ainsi les conditions réelles d'exploitation (loyer effectivement attendu, vacance comprise) plutôt qu'un loyer théorique sur 12 mois pleins. Si vous renseignez un taux d'occupation de 100 %, le rendement brut correspond au loyer plein.

Le rendement net affiché ne déduit que les charges d'exploitation (copropriété, taxe foncière, assurance, gestion), pas l'impôt sur le revenu ni les prélèvements sociaux. L'effet de la fiscalité (choix du régime, abattement micro, amortissement au réel, prélèvements sociaux) est traité séparément, notamment via le cash-flow après impôt et la projection. Deux biens au même rendement net peuvent donc avoir un résultat très différent après impôt selon le régime fiscal applicable.

Le cash-flow est le flux de trésorerie mensuel généré par le bien. MaRenta calcule le cash-flow mensuel avant impôt ainsi : loyer mensuel (occupation comprise) − mensualité totale de crédit (assurance emprunteur incluse) − charges mensuelles. Un cash-flow positif signifie que les loyers couvrent la mensualité et les charges ; un cash-flow négatif correspond à un effort d'épargne mensuel à fournir.

Le cash-flow après impôt retranche l'effet fiscal du cash-flow avant impôt. MaRenta calcule l'impôt annuel du bien (selon le régime fiscal : micro ou réel) qui dépend des loyers perçus, des charges déductibles et, au réel, de l'amortissement du bâti. Cet impôt inclut l'impôt sur le revenu à votre taux marginal et les prélèvements sociaux (17,2 % pour la location nue, ou 18,6 % pour le meublé dès les revenus 2025). L'impôt annuel est ramené au mois pour obtenir le cash-flow mensuel après impôt, qui reflète votre flux de trésorerie réel après l'effet de la fiscalité.

Oui. MaRenta déduit du cash-flow la mensualité totale de crédit, qui comprend la part d'intérêts, la part de capital remboursé et l'assurance emprunteur. Le cash-flow mesure donc bien la trésorerie qui sort réellement de votre poche chaque mois. À noter : la part de capital remboursé n'est pas une charge déductible fiscalement (seuls les intérêts le sont au régime réel), mais elle reste une sortie de trésorerie ; cash-flow et résultat fiscal sont donc deux notions distinctes.

Le rendement rapporte les loyers à l'investissement sans tenir compte du financement, alors que le cash-flow intègre la mensualité de crédit (capital + intérêts + assurance). Un bien peut afficher un bon rendement net mais un cash-flow négatif si la mensualité dépasse les loyers nets de charges — par exemple avec un apport faible, une durée de crédit courte ou un taux élevé. Le cash-flow et le rendement répondent donc à deux questions différentes : « combien rapporte le bien ? » et « combien me coûte-t-il chaque mois ? ».

Le TRI (ou IRR) est le taux annuel qui résume la performance globale d'un investissement sur toute sa durée, en tenant compte du moment de chaque flux de trésorerie. Concrètement, c'est le taux d'actualisation qui annule la valeur actuelle nette (VAN) de la série de flux. MaRenta construit cette série ainsi : à l'année 0, la sortie initiale (apport + frais payés comptant, en négatif) ; chaque année, le cash-flow net annuel ; la dernière année inclut en plus la valeur de revente nette (prix de vente net de frais et d'impôt, moins le capital restant dû).

MaRenta résout le TRI par une méthode de bissection : il recherche le taux qui annule la VAN des flux. Le calcul suppose un seul changement de signe dans les flux (cas normal d'un investissement : une sortie initiale puis des entrées), ce qui garantit une solution unique. Si les flux ne changent jamais de signe (par exemple uniquement des sorties), le TRI est mathématiquement indéfini et n'est pas affiché.

Le rendement net est une photographie sur une année (loyers nets de charges rapportés à l'investissement). Le TRI est une mesure pluriannuelle qui intègre l'ensemble des flux dans le temps : cash-flows successifs, effet de levier du crédit, revente finale et plus-value éventuelle. Le TRI est donc plus complet pour comparer des scénarios sur plusieurs années, mais il dépend d'hypothèses (durée de détention, prix de revente, revalorisation des loyers) qui restent des estimations.

La VAN (ou NPV) est la somme des flux futurs « actualisés », c'est-à-dire ramenés à leur valeur d'aujourd'hui à un taux d'actualisation que vous choisissez. MaRenta la calcule en divisant chaque flux annuel par (1 + taux) puissance le numéro de l'année, puis en additionnant le tout (le flux initial à l'année 0 n'est pas actualisé). Une VAN positive indique que l'investissement rapporte plus que le taux d'actualisation retenu ; une VAN nulle correspond précisément au TRI.

Le taux d'occupation représente la part de l'année où le bien est effectivement loué (100 % = loué toute l'année, sans vacance). Dans MaRenta, il est appliqué dès le calcul du loyer annuel : loyer mensuel × 12 × taux d'occupation. Il influence donc directement le rendement brut, le cash-flow et le TRI : plus le taux d'occupation baisse, plus les loyers retenus et les indicateurs diminuent. La vacance correspond au complément (par exemple 8 % de vacance = 92 % d'occupation).

Pour évaluer votre capacité d'emprunt, les banques appliquent une pondération prudentielle aux loyers, généralement de l'ordre de 70 %, afin de couvrir le risque de vacance locative et de charges. MaRenta reprend cette pondération de 70 % dans son outil de capacité d'emprunt. Cette décote est distincte du taux d'occupation : elle sert au calcul du taux d'endettement, pas au rendement du bien.

Référence : Recommandation du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF)

Sources : impots.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

Le taux d'endettement rapporte vos charges de crédit à vos revenus. MaRenta le calcule selon la méthode HCSF : (mensualités des crédits en cours + nouvelle mensualité) ÷ (revenus stables + loyers bruts pondérés à 70 %). Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) recommande un plafond de 35 % (assurance comprise), avec une marge de dérogation limitée. Ce taux est un indicateur d'accès au crédit, indépendant du rendement du bien.

Référence : Recommandation du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF)

Sources : impots.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

Les prélèvements sociaux dépendent de la catégorie de revenu et de l'année. MaRenta applique 17,2 % sur les revenus fonciers (location nue) et sur les plus-values immobilières des particuliers. Pour la location meublée non professionnelle (LMNP), MaRenta applique 18,6 % à partir des revenus 2025, conformément à la hausse de la CSG décidée par la loi de financement de la sécurité sociale (LFSS) 2026. Ces taux s'ajoutent à l'impôt sur le revenu (au taux marginal renseigné) pour obtenir le cash-flow après impôt.

Référence : Art. L136-8 IV du Code de la sécurité sociale (CSS), loi n° 2025-1403 du 30/12/2025 (LFSS 2026)

Sources : legifrance.gouv.fr · impots.gouv.fr

Lorsqu'une revente est simulée, la valeur de revente nette intègre l'impôt sur la plus-value (qui réduit le dernier flux du TRI). Pour les particuliers, la plus-value immobilière est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux (inchangé en 2026), avec un abattement pour durée de détention : exonération totale d'impôt sur le revenu à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans. Une surtaxe peut s'appliquer aux plus-values imposables élevées (au-delà de 50 000 €). La résidence principale est exonérée.

Référence : Art. 150 U, 150 VC CGI ; art. 1609 nonies G CGI (surtaxe)

Sources : service-public.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr · legifrance.gouv.fr

Oui pour le résultat fiscal et donc pour le cash-flow après impôt, mais pas pour le rendement brut/net qui restent des indicateurs d'exploitation. En location meublée au régime réel, MaRenta amortit la construction (part bâti de 80 % par défaut, sur 25 ans), le mobilier (7 ans) et les travaux (10 ans), ce qui réduit le résultat imposable. L'amortissement ne peut toutefois pas créer de déficit BIC : l'excédent est reporté sans limite de durée.

Référence : Art. 39 C CGI ; BOI-BIC-AMT-10-30-30-10

Sources : bofip.impots.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

Non. Le rendement, le cash-flow, le TRI et le taux d'occupation sont des estimations destinées à comparer des scénarios. Ils reposent sur les hypothèses que vous saisissez (loyer, charges, taux de crédit, revalorisation, prix de revente) et sur des conventions de calcul simplifiées. Les barèmes fiscaux et sociaux évoluent. MaRenta ne fournit aucune recommandation personnalisée : pour décider d'un investissement ou pour votre situation fiscale précise, consultez impots.gouv.fr ou un professionnel.

Sources : impots.gouv.fr

À ce jour, toutes vos données sont enregistrées uniquement dans le stockage local de votre navigateur (Web Storage / localStorage), sur l'appareil que vous utilisez : dans cette version, MaRenta n'a aucun serveur applicatif qui stocke vos biens, vos finances ou vos simulations. Concrètement, vos données ne quittent pas votre machine et ne sont pas sauvegardées à distance. (Si un compte synchronisé est proposé plus tard, cette réponse et la politique de confidentialité seront mises à jour.)

Le stockage local contient les informations que vous saisissez : votre compte (prénom, nom, e-mail, mot de passe sous forme de condensé), votre patrimoine et vos finances (biens, adresses, valeurs, loyers, charges, crédits, transactions, quotes-parts d'indivision) et vos données fiscales (tranche marginale d'imposition, salaire net, régimes, SIREN d'activité, simulations enregistrées, clôtures et déficits). Ces données servent uniquement à faire tourner les calculs et l'affichage sur votre appareil.

Comme rien n'est sauvegardé à distance, vider le cache du navigateur, changer d'appareil ou changer de navigateur entraîne la perte de vos données MaRenta. Pour conserver une copie, l'application propose un export de toutes vos données au format JSON (rubrique Paramètres ▸ Vos données). Pensez à l'utiliser avant toute opération de nettoyage de votre navigateur.

Les données vivent dans le profil du navigateur. Toute personne ayant accès au même navigateur et au même appareil peut potentiellement accéder à l'application. Pour limiter ce risque, MaRenta chiffre les données au repos (déverrouillées par votre mot de passe le temps de la session) et déconnecte automatiquement après 30 minutes d'inactivité. Sur un appareil partagé ou public, il reste prudent de vous déconnecter et de ne pas y saisir de données réelles.

Oui. Lorsque vous êtes connecté, les données de votre compte sont chiffrées au repos dans le navigateur avec l'algorithme AES-GCM 256 bits, via une clé dérivée de votre mot de passe (PBKDF2-SHA256). Quelques éléments techniques restent intentionnellement en clair par nécessité fonctionnelle (marqueur de connexion, liste des comptes pour vérifier le mot de passe, compteur anti-erreurs, données du mode invité). Le chiffrement protège vos données « au repos » (profil de navigateur récupéré, sauvegarde disque) ; il ne protège pas contre un accès actif à votre appareil pendant une session ouverte.

La clé de chiffrement est dérivée de votre mot de passe à la connexion (avec un sel propre à votre compte) ; votre mot de passe lui-même n'est jamais stocké. Cette clé ne vit qu'en mémoire et dans le stockage de session du navigateur (volatil), et elle est effacée à la fermeture de l'onglet et à la déconnexion. Conséquence : ouvrir un nouvel onglet ou rouvrir l'application après avoir fermé l'onglet vous demande de vous reconnecter, le temps de redériver la clé.

Votre mot de passe n'est jamais conservé en clair. MaRenta n'en stocke qu'un condensé (hash) calculé avec PBKDF2-HMAC-SHA256 (600 000 itérations), salé et à nombreuses itérations (recommandation OWASP 2023), et la vérification se fait par comparaison à temps constant. L'application limite aussi les tentatives de connexion (blocage temporaire après 5 échecs en 15 minutes) et déconnecte après 30 minutes d'inactivité, avec un avertissement une minute avant.

Non. MaRenta n'utilise ni cookies publicitaires, ni traceurs de mesure d'audience tiers, ni outil d'analytics. Le stockage local et le stockage de session servent uniquement au fonctionnement de l'application (vos données et votre session), pas à du suivi. L'application applique par ailleurs des en-têtes de sécurité HTTP (politique de sécurité du contenu / CSP, protection anti-clickjacking, HSTS).

Non, à une exception près. Vos données patrimoniales, financières et d'identité ne sont transmises à aucun serveur. La seule sortie réseau est facultative : si vous utilisez la recherche d'entreprise par SIREN, seule la chaîne SIREN que vous saisissez est envoyée à l'API publique annuaire-entreprises.data.gouv.fr pour récupérer des informations publiques d'entreprise. Aucune autre donnée (patrimoine, identité, finances) n'accompagne cet appel, et vous pouvez toujours saisir ces informations à la main.

Non, elle est facultative. Elle sert uniquement à pré-remplir le nom de votre société/indivision à partir d'un SIREN que vous tapez vous-même. Si vous préférez ne déclencher aucun appel externe, vous pouvez renseigner les informations manuellement ; l'application fonctionne entièrement hors-ligne pour le reste.

Rendez-vous dans Paramètres ▸ Vos données ▸ « Télécharger mes données ». MaRenta génère un fichier JSON rassemblant l'ensemble de vos données locales (biens, crédits, transactions, simulations, indivisions, clôtures, préférences fiscales, profil), dans un format lisible par machine et réutilisable. C'est le format prévu pour le droit de portabilité. Le fichier n'inclut pas votre mot de passe ni les autres comptes éventuels du navigateur.

Référence : RGPD art. 20 (droit à la portabilité)

Oui. Au moment de l'export, MaRenta vous propose de chiffrer le fichier avec un mot de passe de votre choix (AES-GCM 256, mot de passe d'au moins 8 caractères) : utile si vous comptez conserver ou transmettre une sauvegarde. Ce mot de passe n'est stocké nulle part : si vous le perdez, le fichier chiffré devient illisible et n'est récupérable par personne. Vous pouvez aussi choisir un export en clair (à garder en lieu sûr).

Dans Paramètres ▸ Zone de danger ▸ « Supprimer mon compte et toutes mes données ». Cette action efface du navigateur l'ensemble de vos biens, crédits, transactions, déclarations fiscales, ainsi que votre compte et vos informations personnelles. Elle est irréversible : comme aucune copie n'est conservée à distance, la suppression est immédiate et définitive, sans sauvegarde serveur récupérable. Vous pouvez aussi supprimer un seul bien ou une seule simulation depuis l'application.

Référence : RGPD art. 17 (droit à l'effacement)

Vos données étant locales, vous y accédez et les modifiez directement dans l'application : chaque bien, crédit, simulation ou préférence (TMI, salaire, profil) se consulte et s'édite depuis l'interface. Il n'y a pas de demande à formuler à un service distant pour l'accès ou la rectification, puisque rien n'est détenu sur un serveur.

Référence : RGPD art. 15 (accès) et art. 16 (rectification)

Elles sont conservées tant qu'elles restent présentes dans le stockage de votre navigateur. Il n'y a pas de durée de rétention serveur puisqu'aucune copie distante n'existe : elles disparaissent lorsque vous supprimez votre compte, supprimez un élément dans l'application, ou videz le stockage de votre navigateur. Les données du mode invité (_guest) sont purgées automatiquement à la déconnexion.

Référence : RGPD art. 5-1-e (limitation de la conservation)

Vous pouvez introduire une réclamation auprès de la CNIL (Commission Nationale de l'Informatique et des Libertés), 3 place de Fontenoy, TSA 80715, 75334 Paris Cedex 07 — www.cnil.fr. La politique de confidentialité de MaRenta précise par ailleurs les coordonnées de contact ; certaines mentions (responsable du traitement) sont indiquées comme étant finalisées avant la mise en ligne publique du service.

Référence : RGPD art. 77 (droit d'introduire une réclamation)

Statut du particulier qui loue un logement meublé sans que cette activité soit considérée comme professionnelle. Les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), au micro-BIC ou au régime réel. On est LMNP tant que l'activité ne franchit pas les seuils du loueur professionnel (LMP).

Référence : Art. 155 IV CGI ; art. 50-0 CGI

Sources : service-public.fr · impots.gouv.fr

Statut du loueur en meublé dont l'activité est qualifiée de professionnelle. Selon l'article 155 IV du CGI, le statut LMP suppose deux conditions cumulatives : (1) les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 € ET (2) ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer. À défaut, le loueur reste LMNP. Le statut LMP entraîne des règles fiscales et sociales différentes (notamment des cotisations sociales).

Référence : Art. 155 IV CGI

Sources : service-public.fr · impots.gouv.fr

La location nue (logement loué vide) génère des revenus fonciers, imposés au micro-foncier ou au régime réel foncier. La location meublée (logement équipé d'un mobilier permettant d'y vivre) génère des BIC, imposés au micro-BIC ou au régime réel BIC. Le mobilier requis pour qualifier un meublé est fixé par décret. Les deux catégories obéissent à des règles, des seuils et des formulaires distincts.

Référence : Art. 14 et s. CGI (foncier) ; art. 35 bis et 50-0 CGI (meublé) ; décret n° 2015-981 du 31/07/2015 (liste du mobilier)

Sources : service-public.fr · impots.gouv.fr

Un meublé de tourisme classé a obtenu une classification officielle (de 1 à 5 étoiles) attestant de son niveau de confort. Cette distinction joue sur le taux d'abattement et le plafond du micro-BIC : depuis les revenus 2025 (loi Le Meur), le meublé classé conserve un abattement de 50 % (plafond 77 700 euros) tandis que le non classé passe à 30 % (plafond 15 000 euros). Dans MaRenta, la case `Meublé classé` ajuste ces paramètres.

Référence : Art. 50-0 CGI ; loi n° 2024-1039 du 19/11/2024 (loi Le Meur), revenus 2025

Sources : impots.gouv.fr · economie.gouv.fr

Société permettant à plusieurs personnes de détenir et gérer un bien immobilier en commun. Une SCI est par défaut transparente : ses revenus sont imposés directement chez chaque associé (revenus fonciers à l'impôt sur le revenu). Elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés (IS), ce qui change radicalement la fiscalité (amortissement du bien, imposition au niveau de la société, dividendes). Dans MaRenta, une SCI à l'IS est traitée à part : ses loyers ne sont pas comptés dans le cash-flow ou la capacité d'emprunt du foyer.

Référence : Art. 8 CGI (transparence) ; art. 206 et 209 CGI (option IS) ; art. 1655 ter CGI

Sources : service-public.fr · bofip.impots.gouv.fr

Situation où plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien sans société, chacune disposant d'une quote-part (part de propriété exprimée en pourcentage). Fiscalement, chaque indivisaire déclare uniquement sa quote-part des loyers et des charges. Dans MaRenta, le champ `taux de détention` traduit cette quote-part et n'attribue au foyer que sa fraction des revenus.

Référence : Art. 815 et s. Code civil ; principe d'imposition par quote-part

Sources : service-public.fr

Régime forfaitaire de la location meublée : l'administration applique un abattement sur les recettes brutes pour couvrir forfaitairement les charges, sans justificatif. Pour le meublé longue durée, l'abattement est de 50 % (plafond de recettes 77 700 euros). Pour la courte durée, depuis les revenus 2025 : meublé classé 50 % (plafond 77 700 euros), non classé 30 % (plafond 15 000 euros). Au-delà du plafond, le régime réel s'applique.

Référence : Art. 50-0 CGI ; loi n° 2024-1039 du 19/11/2024 (loi Le Meur)

Sources : impots.gouv.fr · impots.gouv.fr

Régime forfaitaire de la location nue : un abattement de 30 % est appliqué sur les recettes foncières brutes (hors charges récupérables sur le locataire), sans justificatif. Il est accessible tant que les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 euros par an. Au-delà, le régime réel foncier s'applique.

Référence : Art. 32 CGI (abattement 30 %) ; art. 29 CGI (charges récupérables)

Sources : bofip.impots.gouv.fr · service-public.gouv.fr

Régime où l'on déclare les recettes réelles et l'on déduit les charges réelles justifiées (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, assurances, frais de gestion, etc.) au lieu d'un abattement forfaitaire. En meublé (réel BIC), il permet en plus l'amortissement du bien. Il existe en version BIC (meublé) et foncière (location nue), avec des règles propres à chaque catégorie.

Référence : Art. 28 à 31 CGI (foncier) ; art. 39 CGI (BIC)

Sources : impots.gouv.fr · service-public.gouv.fr

Réduction automatique appliquée sur les recettes brutes dans les régimes micro (micro-BIC, micro-foncier) pour représenter forfaitairement les charges, sans avoir à les justifier. Exemples : 50 % en micro-BIC longue durée, 30 % en micro-foncier. L'imposition porte alors sur la fraction restante des recettes (par exemple 70 % en micro-foncier). Dans un régime micro, on ne peut pas déduire de charges réelles en plus de l'abattement.

Référence : Art. 50-0 CGI (micro-BIC) ; art. 32 CGI (micro-foncier)

Sources : impots.gouv.fr

Catégorie de revenus à laquelle appartiennent les loyers de location meublée (considérée fiscalement comme une activité commerciale). Selon les recettes et le choix du contribuable, les BIC sont imposés au micro-BIC (abattement forfaitaire) ou au régime réel (charges et amortissements déductibles). À distinguer des revenus fonciers, qui concernent la location nue.

Référence : Art. 34 et 35 bis CGI ; art. 50-0 CGI

Sources : service-public.fr

Catégorie de revenus à laquelle appartiennent les loyers de location nue (logement loué vide). Ils sont imposés au micro-foncier (abattement 30 %) ou au régime réel foncier (charges réelles déductibles). À la différence des BIC, la location nue ne permet pas d'amortir le bien.

Référence : Art. 14 et s. CGI ; art. 28 à 32 CGI

Sources : impots.gouv.fr · service-public.gouv.fr

Mécanisme du régime réel BIC (location meublée) qui permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et de ses composants, pour tenir compte de leur usure dans le temps. MaRenta utilise un amortissement linéaire sur des durées standard : 25 ans pour le bâti, 7 ans pour le mobilier, 10 ans pour les travaux. Seule la part bâtie (par défaut 80 % du prix, le terrain n'étant pas amortissable) est amortie.

Référence : Art. 39 C CGI ; BOI-BIC-AMT-10-30-30-10

Sources : bofip.impots.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

Un bien immobilier se décompose en construction (le bâti) et terrain. Seule la construction s'use et peut être amortie ; le terrain, lui, n'est pas amortissable. MaRenta retient par défaut une quote-part bâtie de 80 % (donc 20 % de terrain), paramètre modifiable. La base d'amortissement du bâti est ainsi le prix d'acquisition multiplié par cette quote-part.

Référence : BOI-BIC-AMT-10-30-30-10

Sources : bofip.impots.gouv.fr

Non. En location meublée, la règle de l'article 39 C du CGI interdit à l'amortissement de créer ou aggraver un déficit BIC : il n'est déductible qu'à hauteur du bénéfice avant amortissement. La fraction non déduite n'est pas perdue : elle devient un amortissement réputé différé (ARD), reportable sans limite de durée sur les bénéfices futurs.

Référence : Art. 39 C CGI ; BOI-BIC-AMT-20-40-10-20

Sources : bofip.impots.gouv.fr

Fraction des amortissements d'une année qui n'a pas pu être déduite, parce que le résultat avant amortissement était insuffisant (règle de l'article 39 C). Ces amortissements ne sont pas perdus : ils sont reportés indéfiniment et s'imputent sur les bénéfices des années suivantes, après les amortissements de l'exercice.

Référence : Art. 39 C CGI

Sources : bofip.impots.gouv.fr

Valeur d'un bien ou d'un composant à un instant donné, égale à sa valeur d'origine moins les amortissements déjà pratiqués. Elle diminue à mesure que le bien est amorti. La VNC sert notamment de référence comptable et intervient dans le calcul de certaines plus-values (par exemple pour une SCI à l'IS).

Référence : BOI-BIC-AMT (règles d'amortissement)

Sources : bofip.impots.gouv.fr

Fichier normalisé reprenant l'ensemble des écritures comptables d'un exercice, dans un format défini par l'administration. Il peut être demandé lors d'un contrôle d'une comptabilité informatisée. Dans MaRenta, le mode FEC désigne une saisie détaillée des recettes et charges (transaction par transaction, datées), disponible uniquement en BIC au réel ; il remplace alors l'estimation forfaitaire dans les calculs.

Référence : Art. L123-22 Code de commerce ; BOI-CF-IOR-60-40-20

Sources : impots.gouv.fr · bofip.impots.gouv.fr

Résultat négatif d'une activité, conservé pour réduire des bénéfices futurs. En BIC (location meublée non professionnelle), le déficit issu des charges (hors amortissement) est imputable sur les bénéfices de même nature et reportable 10 ans. En foncier, le déficit suit des règles propres (voir le plafond de 10 700 euros). Chaque déficit est suivi par son année d'origine (millésime) et expire passé le délai.

Référence : Art. 156 I 1° ter CGI (BIC location meublée non professionnelle) ; art. 156 I 3° CGI (foncier)

Sources : bofip.impots.gouv.fr

En location nue au réel, lorsque les charges dépassent les loyers, le résultat foncier est négatif : c'est le déficit foncier. La part issue des charges hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an ; l'excédent et la part liée aux intérêts se reportent 10 ans sur les seuls revenus fonciers. Les intérêts d'emprunt ne sont jamais imputables sur le revenu global.

Référence : Art. 156 I 3° CGI ; BOI-RFPI-BASE-30-20 ; BOI-IR-BASE-10-20-10

Sources : bofip.impots.gouv.fr · impots.gouv.fr

Le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global peut être porté de 10 700 à 21 400 euros par an pour les travaux de rénovation énergétique d'une passoire thermique (classe E, F ou G ramenée à la classe D minimum), payés dans une fenêtre courant de 2023 à 2027. Le supplément au-delà de 10 700 euros est limité au montant de ces travaux. MaRenta applique ce plafond majoré lorsque vous renseignez un montant de travaux éligibles.

Référence : Art. 156 I 3° CGI modifié (LF 2023, fenêtre prorogée jusqu'au 31/12/2027)

Sources : bofip.impots.gouv.fr

Contributions prélevées sur les revenus du patrimoine, en plus de l'impôt sur le revenu : elles regroupent la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité. Le taux global des revenus fonciers (location nue) et des plus-values immobilières des particuliers est de 17,2 % ; pour les revenus BIC de location meublée (LMNP), il est de 18,6 % à compter des revenus 2025 (hausse de la CSG, LFSS 2026).

Référence : Art. L136-6, L136-8 IV CSS

Sources : impots.gouv.fr

La CSG (contribution sociale généralisée) et la CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) sont deux composantes des prélèvements sociaux. Sur les revenus locatifs soumis au barème, une fraction de la CSG, fixée à 6,8 %, est déductible du revenu global de l'année suivante. Le reste des prélèvements sociaux n'est pas déductible.

Référence : Art. 154 quinquies II CGI ; art. L136-8 CSS

Sources : impots.gouv.fr

Gain réalisé lors de la revente d'un bien (prix de vente moins prix d'acquisition et frais). Pour un particulier, elle est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, plus une éventuelle surtaxe au-delà de 50 000 euros. Des abattements pour durée de détention la réduisent : exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans. La résidence principale est totalement exonérée.

Référence : Art. 150 U, 150 VC CGI ; art. 1609 nonies G CGI (surtaxe)

Sources : impots.gouv.fr

Depuis une réforme de 2025, lors de la revente d'un meublé loué au réel, les amortissements du bâti déjà déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable (ils viennent diminuer le prix d'acquisition retenu), ce qui augmente la plus-value taxable. Ces amortissements ne bénéficient pas des abattements pour durée de détention. Le mobilier et la résidence principale sont exclus de ce mécanisme.

Référence : Art. 84 loi n° 2025-127 du 14/02/2025 (art. 150 VB CGI) ; cessions à compter du 15/02/2025

Sources : impots.gouv.fr

Indicateur de rentabilité rapportant les loyers annuels au prix du bien. Dans MaRenta, le rendement brut reflète les conditions réelles d'exploitation : il intègre la vacance locative (taux d'occupation), mais se calcule avant fiscalité. Il donne un premier ordre de grandeur, à affiner avec les charges et l'impôt.

Rentabilité qui déduit les charges d'exploitation (copropriété, taxe foncière, assurance, gestion) des loyers, avant impôt et prélèvements sociaux : elle mesure la performance d'exploitation du bien, pas le résultat après fiscalité. Elle est mécaniquement inférieure au rendement brut. L'effet de l'impôt est traité séparément (cash-flow après impôt, projection).

Flux de trésorerie de l'investissement : différence entre les loyers encaissés et l'ensemble des sorties d'argent (mensualité de crédit, charges, taxes). Un cash-flow positif signifie que le bien dégage de la trésorerie chaque mois ; négatif, qu'il faut compléter de sa poche. MaRenta présente généralement le cash-flow avant et après impôt.

Taux d'imposition appliqué à la dernière tranche de vos revenus dans le barème progressif de l'impôt sur le revenu (0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %). C'est le taux qui s'applique aux revenus locatifs supplémentaires soumis au barème. Dans MaRenta, la TMI sert à estimer l'impôt sur les revenus fonciers et BIC ; vous pouvez la saisir dans vos paramètres.

Référence : Art. 197 CGI (barème de l'impôt sur le revenu)

Sources : impots.gouv.fr

Taux qui exprime le coût total d'un crédit sur une base annuelle : il agrège le taux d'intérêt nominal et l'ensemble des frais obligatoires (dossier, garantie, assurance emprunteur, etc.). C'est l'indicateur de référence pour comparer des offres de prêt ; un prêt ne peut pas être consenti à un TAEG supérieur au taux d'usure en vigueur. À ne pas confondre avec le seul taux d'intérêt nominal.

Référence : Art. L314-1 et s. Code de la consommation

Sources : service-public.fr

Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) émet les recommandations encadrant le crédit immobilier. Deux repères en découlent : un taux d'endettement plafonné à 35 % des revenus (assurance comprise), et la prise en compte des loyers à hauteur d'environ 70 % (pondération prudentielle). MaRenta utilise ces repères dans ses outils de capacité d'emprunt ; ce sont des recommandations, les banques conservant une marge de dérogation.

Référence : Recommandations HCSF (décision relative aux crédits immobiliers résidentiels)

Sources : service-public.fr

Montant qu'un emprunteur peut financer compte tenu de ses revenus, de ses charges et des plafonds en vigueur. MaRenta l'estime à partir des revenus stables et des loyers (retenus à la quote-part du foyer et pondérés à environ 70 %), des crédits en cours, du plafond d'endettement de 35 % et d'un reste-à-vivre suffisant. Les loyers d'une SCI à l'IS en sont exclus car non perçus directement par le foyer.

Référence : Recommandations HCSF

Sources : service-public.fr