Acheter vs Louer

Résidence principale — quelle option est vraiment la plus rentable ?

On compare le patrimoine net de deux scénarios à coût équivalent : acheter (valeur de revente nette − capital restant dû) vs louer et placerla différence. Chaque année, le scénario le moins cher investit l'écart au rendement net d'impôt — c'est ce qui rend la comparaison honnête.

Estimation indicative et simplifiée — ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement (TMI supposée constante). Vérifiez auprès d'un professionnel avant toute décision.

Achat

Prix d'achat

€

Apport

€

Taux crédit

Durée

ans

Type de bien (frais de notaire)

Taxe foncière(par an)

€

Charges de copropriété(total/an, part proprio ~22 %)

€

Assurance propriétaire(PNO + emprunteur/an)

€

Location

Loyer équivalent(mensuel, hors charges — bien similaire)

€

Indexation loyer(IRL/an)

Assurance habitation(locataire/an)

€

Placement & marché

Revalorisation du bien(hausse de prix/an)

Rendement placement(brut/an)

Fiscalité du placement (PFU)(Flat tax sur le placement financier (actions/obligations) de l'épargne : 31,4 % depuis 2026 (12,8 % IR + 18,6 % PS). NB : des revenus fonciers réels gardent 17,2 % de PS.)

Hypothèses avancées

Entretien / travaux(% de la valeur/an)

Frais de notaire

Frais de garantie(caution/hypothèque)

Frais de revente(agence)

Indexation charges(taxe/copro/an)

Durée de simulation

ans

Acheter est plus rentable

+101 215 € de patrimoine sur 20 ans

Acheter devient gagnant à partir de l'an 9.

Patrimoine si achat

423 495 €

Patrimoine si location

322 280 €

Mensualité crédit

1 392 €

Frais d'acquisition

25 620 €

Évolution du patrimoine net

Le croisement des courbes (ligne verticale) est le point-mort : acheter passe devant louer.

Sensibilité : acheter reste gagnant tant que le bien se revalorise d'au moins 0.4 %/an (hypothèse actuelle : 2 %).

Modèle indicatif, très sensible à la revalorisation du bien et au rendement du placement. Suppose une revente à l'horizon (frais d'agence déduits), une plus-value exonérée en résidence principale, et que l'épargne du scénario le moins cher est placée nette de PFU (31,4 % par défaut depuis 2026, éditable). Le loyer équivalent est saisi hors charges courantes du locataire. À adapter à votre situation.